По данным социологических исследований, порядка сорока процентов российских семей стремятся улучшить свое местожительство. Переехать в другой город, съехать от родителей или расширить площадь. Каждый день происходит огромное количество торговых сделок на рынке недвижимости. Люди стали мобильнее и многие проводят подобного рода операции, по распоряжению жилья, неоднократно.

Чаще жилплощадь продают, чтобы купить другую и сделать это предпочитают одновременно, альтернативную сделку с недвижимостью считают самым распространенным и востребованным видом.

Справка! По статистике, к таким отношениям прибегают практически все владельцы, у которых есть только одно единственное жильё.

Исключительность процесса заключается в том, что человеку приходится в одно время подыскивать подходящий вариант себе и параллельно искать покупателя для своего жилья. То есть получается, что процесс приобретения и сбыта плотно взаимосвязаны. Это может быть как жильё в новостройках, так и на вторичном рынке. Примитивнейшая форма такой процедуры большинству известна давно – это обмен. Чаще всего он происходит с доплатой, что связано с неравноценностью квадратных метров и разными финансовыми возможностями участников.

Интересно! Данный вид соглашения во многих субъектах РФ называют на свой манер. Например, в петербургских изданиях это – «встречка».

Терминология и механизмы

В объявлениях часто можно увидеть непонятные примечания. Простому человеку не всегда легко разобраться с риелторскими терминами. В чем разница, и какие риски ждут продавца или покупателя в каждом случае, современный человек должен понимать.

Итак, что же это значит:

• альтернативная продажа квартиры – собственник продает свое жильё и тут же покупает себе другое за вырученные деньги от продажи.
• прямая – продавец продаёт недвижимость и получает за неё оплату, ничего не покупая взамен.

Каждый вид говорит о её простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки;

К сведению! Первый вариант занимает на рынке более восьмидесяти процентов.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

• когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
• наоборот, увеличение площади.

Читайте также: Кто оплачивает сделку купли-продажи квартиры: стандартные схемы

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок. Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения. Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

Важно! Все должно происходить в один день.

Количество сторон

Это единовременная операция по продаже одного имущества и покупки другого, с участием трех сторон, как минимум:

• главный покупатель;
• продавец одного жилья;
• продавец второго.

Полезно знать! В альтернативной сделке купли-продажи квартиры бывает до шести участников. Продавец каждого предыдущего объекта, является покупателем следующего. Но такие длинные и многоэтапные процессы стараются делить на части, поскольку согласования со всеми сторонами могут сильно затягиваться, да и встречаются подобные крайне редко из-за своей сложности.

Поэтапное финансирование

В данной сделке основную часть вносит главный покупатель (наличными или через ипотеку), а остальные стороны, фактически, меняют свою жилплощадь с доплатой или без. После этого заключаются договоры, которые в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Участникам придется немного подождать, ведь должны собраться все звенья этой довольно сложной цепочки из собственников и их имущества на продажу, и каждый должен найти себе новое жильё.

Но здесь есть свои плюсы, альтернатива обычно дешевле свободных. Когда в объявлении написано, что альтернатива подобрана, ждать придётся недолго. В любом случае, чтобы сумма не менялась каждую неделю, имеет смысл внести предоплату. После аванса сумма уже не изменится, можно спокойно ждать и искать альтернативный вариант. Потом останется только проверить документы. Если с одной квартирой будет что-то не так, сделку могут не зарегистрировать.

Читайте также: Построил дом: как правильно оформить в собственность

Правовые нормы

Стоит также знать, что по типу продажи «альтернатива» – это сделка нотариальная и касается незащищенных категорий населения:

• несовершеннолетние;
• опекаемые;
• пенсионеры.

Чтобы получить список всех, прописанных в квартире, достаточно посетить с продавцом ЕИРЦ, где выдадут соответствующую справку.

Совет! Без продавца в центр идти смысла нет, данные без хозяина в центре никто не даст.

Специфические особенности

Помимо типовых ситуаций связанных с риском, характерных для обычной продажи или покупки, при построении альтернативы, дополнительно могут возникать несистематические риски. Порой возникают обстоятельства, которые заставляют передумать среднего участника. Предположим, уже получив аванс, человек понимает, что занизил цену или же ему элементарно не хватает средств на ту, которую выбрал. И тогда он может легко и без предупреждения сорвать сделку. Возможен также вариант, что кто-то из других участников в какой-то момент откажутся от участия. К такому же результату может привести и просто банальная несогласованность действий между сторонами.

Напоминание! Чтобы обезопасить себя от приостановки регистрации, условия и последовательность операции должны быть неоднократно оговорены между участниками и их представителями.

Договорные обязательства

Даже если все нюансы детально проработаны, риск при оформлении все равно остается. И это объяснимо, ведь между собой договоры никак юридически не связаны и регистратор может отказать в оформлении одного из объектов. В таком случае необходимо прервать процесс подготовки остальных. Когда регистрация частично уже произошла, необходимо попытаться договориться с другими сторонами о расторжении. Если ситуация не будет разрешена, стоит обратиться в суд с прошением о восстановлении права на квартиру.

Определение и особенности

Для жилья с ипотечными обязательствами, порядок сделки остаётся тем же. Единственное, что в каждом кредитном учреждении свои требования к финансовым расчетам и порядку оформлению, что может также влиять на сроки. Регистрация, в среднем проходит:

• ипотечная – за четыре дня;
• обычная – за десять дней.

Кстати! При участии нескольких покупателей с ипотекой, нужно будет выбирать одну финансовую организацию или искать другую недвижимость .

Безопасные расчеты

Естественно, что продавец заинтересован в скорейшем получении денег. Имея на руках наличные, его не будет так волновать процесс регистрации как покупателя. Который в свою очередь заинтересован в передаче денег только после того, как он станет собственником. Золотую середину можно найти, воспользовавшись одним из способов:

• банковская ячейка;
• аккредитив;
• эскроу-счёт.

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья - альтернативные сделки .

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье , любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя , так и покупателя и продавца одновременно .

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка - та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

• одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи , причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
• сделки связаны друг с другом , отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной , в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность .

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине - продавцу негде жить , если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа - сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок , по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка - продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника :
Покупатель - Продавец/Покупатель - Продавец .

Деньги , полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу .

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий , например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд , когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд - достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку .

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей» , в ином варианте образуется «цепочка» квартир .

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей ».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из .

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок , порядок которых зависит от количества участников .

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон .

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, одновременно подыскивая альтернативу (встречный вариант) . При нахождении покупателя на свою квартиру он должен окончательно определиться со своей покупкой;
2. Продавец/покупатель заключает договор аванса/задатка с покупателем своей жилплощади , в котором указываются предварительные сроки проведения и условия проведения предстоящей сделки;

О том, как правильно составить договор задатка при покупке недвижимости, читайте в .

3. Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос. регистрации;
4. Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам. После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи ;
5. В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов. Подписываются оба договора купли-продажи , передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
6. Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации .

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки .

Обоим продавцам необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
• , согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
• кадастровые паспорта;
• справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
• генеральную доверенность , согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности . Покупателям - согласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

Покупатель - Продавец/Покупатель 1 - Продавец/Покупатель 2 - Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант .

«Цепочка» квартир - еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы , но больше всего в ней заинтересовано то лицо , которое продает и покупает квартиру одновременно .

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось .

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников - тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов , при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку , то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки , особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников , из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон , так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно .

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости , чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки , однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов , что никак не входит в интересы продавца.

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству , продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий :

1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 - менее 3 лет);
2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей , при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ .

Это мнение немного ошибочно , так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом , если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей .

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Альтернативная сделка , а особенно «цепочка» квартир - один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости .

Риэлторы советуют:

• При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости , так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками.

  Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело ;

• Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир , которые практически всегда обречены на срыв . Чем меньше звеньев в альтернативной сделке - тем лучше.

  Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки;

• Альтернативная сделка - крайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.

  С другой стороны , если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей;

• Лучшее время для проведения альтернативных сделок - период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

При подборе квартиры в объявлениях часто указывается: «альтернатива». Чем это грозит потенциальному покупателю? И что это такое?

Квартиры на рынке делятся на две основные категории – свободные и с альтернативой. Первые подразумевают под собой чистую продажу за деньги, а вторые - необходимость подобрать собственнику взамен иную недвижимость, т.е. обменять ее.

Статус альтернативной – это серьезный недостаток для покупателя, сделка может затянуться или даже вообще не состояться. После того как покупатель вносит аванс, продавец такой квартиры начинает подбирать себе варианты, и из-за нескромных запросов, например, может так и не найти ему подходящую, и отказаться от сделки. Многолетний опыт работы на рынке в частности показывает, что такие продавцы почти всегда стараются не афишировать того, что им нужна альтернатива и изначально утверждают что продажа чистая. Но можно попытаться их вычислить.

Первое – обязательно напрямую, еще при разговоре по телефону спросить про юридический статус квартиры. Бывает что на прямой вопрос нет прямого ответа, и если началось какое-то виляние, то о чистой продаже и речи быть не может.

Второе – следует очень внимательно изучить объявление. В нем пишут «свободная продажа», «чистая» или что-то еще. Если написано "легкая альтернатива" или "АП", то надо понимать, что в объявлениях о сложностях никогда не пишут.

Третье - при осмотре квартиры нужно обратить внимание на ее обжитость, т.е. пустая она или в ней живут люди. Если живут – то куда переедут при продаже, если есть куда, то почему уже не переезжают? Поэтому нужно сразу ставить условие что квартира будет освобождена еще до сделки. Также следует прогуляться с продавцом до ЕИРЦ, где запросить выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будут указаны все прописанные в квартире граждане. Опять же трудность – куда они денутся после купли-продажи. Если они со слов продавца и планируют куда-то перепрописаться, то это не значит что они это сделают. Хорошо бы это все сделать также до сделки.

Еще одним подтверждением того что квартира альтернативная, является срок, в который продавец готов выйти на сделку. Сегодня сбор всех документов, включая БТИ, составляет 2 недели, а все что дольше – должно навеять на подозрения. Если продавец начинает ссылаться на командировки или болезни, то скорее всего он подыскивает другую квартиру.

И последнее: В договоре купли-продажи следует обязательно прописать условие о передачи квартиры в течение одного дня после регистрации сделки.

Тип продажи альтернатива, что это такое и как себя обезопасить при такой сделке? Какие риски несет покупка квартиры при таком типе сделки? Ведь не каждый риэлтор сможет доступно объяснить, что значит тип продажи альтернатива.

Особенности различных типов продажи квартир

Самыми распространенными типами сделок при операциях купли-продажи недвижимости являются:

• чистая (прямая, свободная) продажа,
• альтернативная продажа.

Если с первым типом реализации недвижимости все понятно из названия, а именно, что квартира продается и покупатель платит за нее деньги, а продавец их получает и распоряжается ими по своему усмотрению без каких-либо условий. То со вторым типом продажи не все так однозначно, ведь сразу не понятно, что означает тип продажи альтернатива и какие это влечет за собой последствия для всех участников сделки.

Продажа по альтернативной сделке означает, что продавая свою недвижимость, хозяин квартиры на полученные средства одновременно приобретает себе другое жилье. При этом все сделки происходят в один день и практически деньги на руки продавец и покупатель (в одном лице) не получает.

Данный вид сделок - это плюс или минус?

Альтернативная продажа - это по сути тот же договор мены в советские времена. На сделки купли-продажи по альтернативному типу приходится до 80% всех операций с недвижимостью. Все это обусловлено тем, что процесс накопления денег на покупку новой квартиры - достаточно долгий и иногда просто невыполнимый. При этом иметь собственное жилье хотят все. Вот тут то и приходит на помощь альтернативная сделка.

Главное, в процессе альтернативной купли-продажи - найти покупателя на продаваемое жилье, а потом, соответственно, надвижимость, которую можно будет купить на вырученные средства от проданной квартиры. Грамотно спланировав все этапы, можно совершить достаточно выгодную сделку для каждой из сторон купли-продажи.

К плюсам альтернативной реализации недвижимости можно отнести:

• доступность всего жилья, выставленного на рынке недвижимости,
• свобода выбора подходящего по требованиям и параметрам объекта,
• продажа Вашей недвижимости происходит только при согласованном подборе альтернативной квартиры, что выступает своего рода страховкой от непредвиденных ситуаций.

Однако у данного типа продажи есть и свои минусы, которые стоит учитывать, а именно:

• высокая сложность,
• необходимость полной согласованности всех объектов цепочки,
• возможность разрушения цепочки в любой момент, при исключении какого-либо звена,
• непрозрачность сделки.

Как не попасть впросак?

Досконально изучив особенности сделки и зная, что такое тип продажи альтернатива, можно обезопасить себя от различных непредвиденных ситуаций.

Для этого на этапе поиска необходимой недвижимости, нужно понять, что вы хотите получить после проведения всех сделок, а также учесть сопутствующие расходы. В решение этих вопросов входит и квалифицированная оценка независимого эксперта состояния и цены продаваемой недвижимости.

Следующий этап - поиск возможного покупателя, которого можно найти как самостоятельно, так и обратившись в риэлторскую компанию. Найдя такого клиента нужно заключить с ним соответствующий договор и получить задаток за продаваемое жилье.

Дальше происходит поиск альтернативной недвижимости, проведение необходимых предпродажных процедур и сбор недостающих документов. Заключительным этапом является проведение всех сделок, причем это может быть осуществлено одномоментно. Данный этап предполагает проведение денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, доступ к которой получают продавцы только после правильного оформления всей документации.

Иногда альтернативная сделка купли-продажи может превратиться в несколько мелких. Но такое возможно только при наличии всех необходимых документов, а также проведении ряда процедур, к примеру, по выписыванию из квартиры жильцов до совершения самой сделки.

В любом случае, выбор типа сделки всегда принадлежит покупателю и только ему решать, как поступить, что получить максимальную выгоду.