Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.

На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.

Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.

Виды оценок основных средств

В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.

Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.

Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:

• Первоначальная;
• Восстановительная;
• Остаточная.

Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.

Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.

Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.

Первоначальная

Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.

При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.

Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.

Восстановительная

На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.

В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:

• Информация компаний-производителей идентичных объектов;
• Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
• Экспертная оценка независимыми специалистами
• Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.

Остаточная

Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.

Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.

По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.

В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.

Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете

И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.

Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.

В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.

Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.

Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.

Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.

Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.

В период функционирования основных производственных фондов могут произойти изменения, связанные с ускорением научно-технического процесса, что удешевляет процесс изготовления средств труда, а в условиях инфляции первоначальная стоимость производимых средств труда может увеличиваться. Поэтому необходимо устранять искажающее влияние ценового фактора. Для этого основные производственные фонды оценивают по восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость показывает, какие средства надо было бы затратить по ценам и расценкам, существующим на дан­ный момент, чтобы приобрести или построить основные произ­водственные фонды, аналогичные имеющимся.

Для определения восстановительной стоимости основных производственных фондов производятся их переоценки с помощью двух основных методов:

1) путем индексации их балансовой стоимости,

2) путем прямого пересчета балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 1 января очередного года.

3. Остаточная стоимость – это первоначальная стоимость основ­ных фондов (балансовая) за вычетом износа, сумма которого оп­ределяется по величине амортизационных отчислений за весь про­шедший срок службы данных основных фондов.

Она позволяет судить о степени изношенности средств труда, планировать обновление и ремонт основных фондов. Есть два вида остаточной стоимости:

1) она определяется по первоначальной стоимости, определяемой по мере начисления амортизации,

2) по восстановительной стоимости, определяемой экспертным путем в процессе переоценки средств труда.

Остаточная стоимость может быть рассчитана по формуле:

С ост. = С н + С к * [(А н * С н *Т)/100]

где С н – первоначальная стоимость основных средств,

С к – стоимость капитального ремонта за весь срок службы основных средств,

А н – годовая норма амортизации,

Т – срок, в течение которого эксплуатировались основные средства, лет.

4. Ликвидационная стоимость – стоимость реализации изношен­ных и списанных основных фондов и регламентируется только состоянием основных производственных фондов и дальнейшей воз­можностью их использования; может варьировать (для оборудования) от полной восстановительной стоимости до продажи оборудования по цене металлолома.

В процессе производства основные производственные фонды подвергаются моральному и физическому износу.

Физический износ – утрата основными фон­дами своей потребительской стоимости. Физический износ проис­ходит как при функционировании основных фондов, так и при их бездействии.

Моральный износ основ­ных фондов – уменьшение их стоимости под влия­нием научно-технического прогресса.

Моральный износ основных средств происходит до наступления полного физического износа.

Амортизация объектов основных фондов производится од­ним из следующих способов начисления амортизационных на­числений:

1. линейный;

При линейном способеначисление амортизации производится равномерно исходя из первоначальной или восстановительной стоимости объекта основных фондов и нормы амортизации, ис­численной из срока полезного использования этого объекта.

На­пример, предприятие приобрело оборудование стоимостью 120 тыс.руб., срок полезного использования которого 5 лет, тогда норма амортизационных отчислений составит 100% : 5 = 20% в год. Годовая сумма амортизационных отчислений = 120 тыс.руб. * 20% = 24 тыс.руб.

2. уменьшаемого остатка;

При способе уменьшаемого остаткагодовая сумма амортиза­ционных отчислений определяется исходя из остаточной стои­мости основных фондов на начало года и нормы амортизаци­онных отчислений и иногда с использованием коэффициента ускорения, устанавливаемого законодательно

Суть применяемого метода состоит в том, что доля аморти­зационных отчислений, относимых на себестоимость продук­ции, будет уменьшаться с каждым последующим годом экс­плуатации указанного объекта.

Остаточные сумы списываются на себестоимость. Прямое списание этой суммы на себестоимость или на финансо­вые результаты может ухудшить его финансовое состояние и уровень рентабельности. В определенной степени эти потери может компенсировать продажа недоамортизированного обо­рудования.

Зарубежная практика использования нелинейных методов начисления амортизации (в частности, США) предполагает установле­ние кратности определения уменьшающегося остатка. При методе двойного уменьшения остатка ежегодные амортизационные отчис­ления (А) будут определяться по формуле:

А = С о * N * 2,

С о – остаточная стоимость оборудования на начало годы,

N – норма амортизации на весь период эксплуатации оборудования,

2 – кратность исчисления.

3. списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

При применении способа списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стои­мости объекта основных фондов и соотношения числа лет, где в числителе число лет, остающееся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока службы. Ликвидационная стоимость при этом методе не используется, так как объект основных фондов пол­ностью переносит свою стоимость за период полезного исполь­зования.

Этот способ с точки зрения финансового планирования предпочтителен тем, что позволяет уже в начале эксплуатации списать большую часть стоимости основных фондов. Далее темп списания замедляется, что обеспечивает снижение себе­стоимости продукции.

Основные средства в системе бухгалтерского учета организаций оцениваются по первоначальной (балансовой) и остаточной стоимости.

Начальная стоимость долгосрочных материальных активов отклоняется от их реальной стоимости под влиянием инфляции и иных ценообразующих факторов. Для устранения этого несоответствия хозяйствующие субъекты совершают переоценку основных фондов: устанавливают восстановительную стоимость актива.

Определение восстановительной стоимости

Значение восстановительной стоимости основных средств определяется корректировкой их первоначальной (либо ранее переоцененной) цены и величины амортизационных отчислений за период эксплуатации. Различают полную и остаточную (за вычетом износа) восстановительную стоимость.

Способ расчета восстановительной стоимости актива зависит от метода, применяемого для переоценки. Есть 2 способа установления текущей цены объекта:

1. Прямая переоценка — это пересчет исходной стоимости на основании документального подтверждения: сведений о ценах на продукцию других изготовителей, статистических публикаций, экспертных выводов субъектов оценочной деятельности.
2. Индексация — это расчет с использованием индексов (коэффициентов) переоценки. Эти показатели ежегодно разрабатываются статистическими органами с учетом инфляции по группам и срокам приобретения (создания) основных фондов.

Отображение в учете

Положительная разница между восстановительной и балансовой стоимостью актива отображается в учете предприятия как дооценка актива, отрицательная — как уценка. Дооценка приводит к приросту добавочного капитала предприятия, формирующегося суммами дооценок внеоборотных активов, а уценка относится к прочим затратам.

Отображение уценки или дооценки зависит от факта совершения переоценки в предшествующих годовых отчетных периодах и ее итогов:

• дооценка превышает предыдущую уценку: часть дооценки, покрывающая уценку, включается в доход, а оставшаяся сумма увеличивает размер добавочного капитала (увеличением по кредиту счета);
• уценка превышает предыдущую дооценку: часть уценки, покрывающая дооценку, уменьшает размер добавочного капитала (увеличением по дебету счета), а оставшаяся сумма становится прочими расходами.

Остаток сумм дооценок, превышающих уценки объектов, которые выбывают из добавочного капитала фирмы переходит на счет нераспределенной прибыли.

Организация переоценки

Предприятия самостоятельно определяют потребность в переоценке их имущества. Такое решение оформляется распоряжением (приказом) руководителя и указывается в учетной политике. Переоценка производится в конце (последний день) отчетного периода и не больше одного раза в год.

В процессе переоценки объекта, пересчет выполняется для всей группы основных фондов, к которой он принадлежит (транспортные средства, здания, машины и оборудование и пр.). Группа, которая раннее переоценивалась, подлежит систематической переоценке, чтобы учетная стоимость существенно не отклонялась от реальной цены. При несущественном различии между исходной и текущей стоимостью (меньше 10 %) переоценка обычно не производится.

Учет основных средств по восстановительной стоимости способствует эффективному управлению компанией, поскольку обеспечивает точность и достоверность данных финансовой отчетности, позволяет оценить реальную стоимость имущества фирмы и его функционирование.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Классификация строительных затрат

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.

Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.

Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.

Прямые строительные затраты

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:

если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;

объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;

уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;

уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.

Косвенные затраты

К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

Проектно-изыскательские работы;

Оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

Расходы на финансирование за счет кредита;

Страхование всех рисков;

Налоговые платежи в течение строительства;

Расходы на освоение;

Маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

Административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:

Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;

Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, – это инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.

Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.

Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.

Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.

В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе-ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос явля-

ется сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.

В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.

Расчет предпринимательского дохода

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимости завершенного проекта.

Восстановительной стоимостью основных средств принято называть такую стоимость, что используется при проведении оценки любого объекта, относящегося к основным средствам, по окончании процедуры его переоценки.

Та часть основных средств, которая обладает стоимостью в рамках установленных учетной политикой организации границ, что не должна превышать 20000 рублей за одну единицу, может быть отражена в бухгалтерских отчетах в качестве составляющей запасов материально-производственного характера . Для того чтобы обеспечить должный уровень сохранности этих документов, потребуется позаботиться об организации соответствующего контроля за всеми их движениями.

Для нужд налогообложения все объекты ценой до 10000 рублей при введении в использование должны быть сразу списаны в качестве материальных затрат .

Цена объектов ОС не может быть изменена. Правда, стоит учесть ряд факторов, допускающих такую возможность: реконструкция объектов, их модернизация, неполная ликвидация, или же проведение работ по дооборудованию основных средств.

Процедура переоценки проводится с помощью метода прямых пересчетов или же через документальное подтверждение рыночной стоимости . Основной задачей подобных процедур является определение настоящей стоимости всего имущества, принадлежащего к основным средствам, через приведение первичной стоимости к рыночным ценам и к имеющимся условиям при переоценивании.

Процедура переоценки может проводиться как по первичной , так и по остаточной или же восстановительной цене.

Согласно первичной стоимости основные средства будут приняты к бухгалтерскому учету. Первоначальная цена представляет собой размер фактических трат предприятия, что были потрачены на покупку, строительство или же создание объектов основных средств, помимо НДС и других видов налоговых сборов, подлежащих возмещению.

Первичная цена основных средств, что была внесена в качестве вклада в уставной капитал компании, является их денежной оценкой, что согласовывается коллегиальным решением учредителей коммерческой структуры.

Первичная стоимость главных средств, что были приобретены компанией в рамках договора безвозмездного дарения, представляет собой их рыночную стоимость, актуальную на момент принятия на баланс.

Восстановительная стоимость ОС соответствует величине суммы финансовых затрат, которую обязана выплатить компания на дату проведения повторной оценки в том случае, если существует необходимость замены какого-то объекта.

Определить восстановительную цену ОС можно с помощью:

1. Информации по аналогичным материалам, которая предоставляется самим производителем.
2. Данных о стоимости, полученных от статистических организаций или же от торговых представителей.
3. Сведений о стоимости, что публикуются в специальных литературных и в информационных изданиях.
4. Оценки, что проводится сотрудниками БТИ.
5. Заключения экспертов о размере текущей стоимости ОС.

Оценка, переоценка и изменение

В рамках бухгалтерского учета регулярно проводится процедура оценки основных средств . На сегодняшний день принято выделять такие типы переоценки ОС:

• по первичной стоимости;
• по восстановительной цене;
• по остаточной цене.

Согласно существующего порядку, все ОС должны быть отражены в учете бухгалтерии согласно их первичной или же восстановительной цене.

Перед тем как выполнять переоценку ОС, что являются частью определенной однородной категории материальных объектов, необходимо помнить о том, что подобную процедуру в будущем придется выполнять на постоянной основе. Это делается для того, чтобы стоимость данных объектов, отраженная в отчетах бухгалтерии и бухгалтерском учете, не имела серьезных отличий от восстановительной цены.

Перед тем как проводить переоценку ОС, требуется провести определенную подготовительную работу. Происходит процесс оформления приказа или иного распорядительного документа, касающегося проведения переоценки. Кроме того, потребуется подготовить полный список ОС, что будут подлежать этой процедуре. В таком перечне требуется указать следующую информацию :

• название конкретного объекта;
• дата его покупки или изготовления, постройки;
• дата принятия подобных объектов на учет в бухгалтерии организации.

Кроме того, необходимо провести проверку факта наличия таких объектов. В качестве исходных данных для организации переоценки могут выступать:

• изначальная или текущая цена в том случае, если данный объект уже подлежал переоценке на 31 декабря прошлого отчетного года;
• объем начисленных амортизационных отчислений на аналогичную дату за все время эксплуатации объекта;
• документальное подтверждение размера текущей стоимости по состоянию на первое января отчетного года.

Процедура переоценки предполагает осуществление пересчета первичной, а также нынешней стоимости. Если же конкретный объект уже проходил процедуру переоценки, то в его отношении проводится проверка размера начисленной амортизации .

Существующие методики вычисления

Существует несколько методов вычисления размера восстановительной стоимости ОС.

Методика сравнительной единицы представляет собой процесс подсчета цены постройки одной сравнительной единицы здания. Цена одной сравнительной единицы аналога корректируется с точки зрения имеющихся различий со сравниваемыми объектами.

Чтобы рассчитать полную цену рассматриваемого объекта, требуется скорректированную стоимость единицы сравнения умножить на количество сравнительных единиц . Определение размера затрат зачастую осуществляется с применением справочной, а также нормативной документации, а именно, укрупненные параметры цены постройки и укрупненные параметры восстановительной цены.

С помощью следующей формулы можно произвести подсчет стоимости недвижимого объекта:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс, где

Цо – цена объекта, проходящего процедуру оценки, Цм2 – цена строительства одного квадратного метра площади, По – общая площадь объекта недвижимости, что проходит оценку, КОп – коэффициент поправки вероятности обнаружения несовпадения фактической площади объекта с данными, имеющимися у БТИ и фактической площади постройки (КОп = 1,1-1,2), КОн – коэффициент, который учитывает выявленные несовпадения между объектом, что проходит оценку, и выбранной типовой постройкой (для идентичных объектов КОн = 1), КОм – коэффициент, который учитывает расположение недвижимого объекта, КОв – временной коэффициент, что учитывает разницу между стоимостью строительных и монтажных работ на момент начала строительства и момент даты проведения процедур по оценке, КОпз – коэффициент, который учитывает размер прибыли организации, выступающей в качестве застройщика, КОндс – коэффициент, что учитывает размер НДС.

Одним из важнейших аспектов при применении подобной методики можно считать выбор типового аналога . Чтобы сделать это правильно, необходимо учесть такие факторы , как одинаковое функциональное предназначение, подобность имеющихся физических параметров, приблизительный возраст, иные параметры.

Методика расчленения по отдельным составляющим главным образом отличается от метода сравнительной единицы тем, что цена строения высчитывается в качестве суммы цен каждого отдельного строительного элемента. Цена затрат на каждый отдельный элемент высчитывается на основе как прямых, так и косвенных издержек.

Цз = (∑ Обj * Cj) * Кн, где

Цз – цена постройки недвижимого объекта, Обj – объем j-го элемента, Цеj – цена одной единицы объема, Кон – коэффициент, что учитывает отличия между конкретным объектом и выбранным типовым зданием (для аналогичных зданий Кон = 1).

Методика количественного исследования является основой для использования ранее описанных методов подсчета размера восстановительной стоимости недвижимости. Она позволяет получить наиболее точные данные. Одновременно с этим, стоит отметить тот факт, что такой метод является самым затратным . В связи с этим лицо, что будет заниматься оценкой, должно обладать достаточным уровнем знаний и иметь соответствующую теоретическую подготовку, подкрепленную практическим опытом.