Лицо, управляющее МКД, хочет признать недействительным решение уполномоченного органа об отказе включить МКД в реестр специальных счетов и его включении в перечень домов, формирующих ФКР на счете регионального оператора

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 - настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.

Подборка наиболее важных документов по запросу Капитальный ремонт здания (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Капитальный ремонт здания

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Капитальный ремонт здания

Формы документов: Капитальный ремонт здания

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Бесплатная юридическая консультация:

Для производства капитального ремонта проектными и про ектно-изыскательскими организациями разрабатывается проект-но-сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт здания предусматривает: - проведение технического обследования, определение физического и морального износа объекта проектирования; - составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам; - технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции; - разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции, а также проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет.

Техническое обследование для проектирования капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления технического заключения.

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор исходных и иллюстративных материалов. Целью общего обследования является предварительное ознакомление со зданием и составление программы детального обследования конструкций.

Бесплатная юридическая консультация:

При общем обследовании здания выполняют следующие работы: - определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение; - анализируют планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой; - осматривают и фотографируют конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад; - намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования здания; - изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод; - устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений; - оценивают расположение здания в застройке с точки зрения подпора в дымовых, газовых и вентиляционных каналах.

Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом.

При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов и т.п. с использованием инструментов, приборов, оборудования для испытаний.

В техническом заключении по детальному обследованию здания для проектирования его капитального ремонта содержится перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение: история сооружения; описание окружающей местности и общего состояния здания по внешнему осмотру; определение физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их характеристик и состояния; чертежи конструкций здания с деталями и обмерами; расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов; обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин; чертежи вскрытий; геологические и гидрогеологические условия участка; строительная и мерзлотная характеристика грунтов основания (при необходимости); условия эксплуатации; анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются); фотографии фасадов и поврежденных конструкций; выводы и рекомендации.

Вместе с заданием на проектирование объектов заказчик выдает проектной организации исходные данные: - разрешительный документ на выполнение ремонта; - архитектурно-планировочное задание; - задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при необходимости); - разрешения (или технические условия) на присоединение ремонтируемого здания или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям; - материалы по ранее проведенным техническим обследованиям; - оценочные акты; - акт эксплуатирующей организации о техническом состоянии конструкций здания, конструктивных элементов и инженерного оборудования по данным последнего осмотра; - инвентаризационные поэтажные планы (в кальке) с указанием площадей помещений и объема здания по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), проведенной не ранее 3 лет до начала проектирования; - паспорт строения с указанием величины физического износа конструкций и инженерного оборудования, объемов, сроков и видов ранее выполнявшихся ремонтов; - справку о состоянии газовых сетей и оборудования; - акт эксплуатационной организации, утвержденный районным (городским) жилищным управлением, на замену санитар-но-технического оборудования и поквартирную опись ремонтных работ (для объектов, ремонтируемых без прекращения эксплуатации); - справки эксплуатирующих организаций о состоянии лифтов, объединенных диспетчерских систем (ОДС), центральных тепловых пунктов (ЦТП) и т.д.; - задание на проектирование технологии встроенных нежилых помещений; - разрешение на закрытие движения и отвод транспорта, вскрытие дорожного покрытия.

Бесплатная юридическая консультация:

Генеральная проектная организация на основании полученного от заказчика задания на проектирование составляет строительный паспорт на капитальный ремонт зданий. Этот паспорт утверждается заказчиком.

В строительный паспорт включается следующее: - задание на проектирование и исходные данные для проектирования; - принципиальное решение по виду ремонта; - предложения по организации площадки ремонта, использованию механизмов, промежуточных складов (при необходимости); - предложения (при необходимости) о сносе строений, зеленых насаждений, отселении жильцов и арендаторов, проведении дополнительного технического обследования здания; - ситуационный план М 1:2000 и геоматериалы М 1:500.

В проектно-сметную документацию входят разделы: 1) общая пояснительная записка; 2) архитектурно-строительные решения; 3) технологические решения по встроенным нежилым помещениям; 4) решения по инженерному оборудованию; 5) проект организации капитального ремонта; 6) техническая эксплуатация здания; 7) сметная документация.

Неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной документации на капитальный ремонт составляет проект организации капитального ремонта; он разрабатывается параллельно с другими разделами проектно-сметной документации в целях взаимоувязки объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений с условиями и методами осуществления ремонта объектов.

Проект организации капитального ремонта разрабатывается проектной организацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. При разработке отдельных разделов проектно-сметной документации субподрядными проектными организациями эти организации при необходимости должны разрабатывать соответствующие решения для включения их в проект организации капитального ремонта.

Бесплатная юридическая консультация:

Исходными материалами для разработки такого проекта служат: – материалы инженерных изысканий для объекта капитального ремонта (технического обследования); – материалы схем (проектов) районной планировки, генеральных планов городов и населенных пунктов; – основные решения по применению строительных материалов и конструкций, средств механизации ремонтно-строительных работ, согласованные с генеральной подрядной организацией, а также данные об использовании источников и порядке обеспечения ремонта энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями и коммуникациями, а также местными строительными материалами; – разбивка ремонтируемого объекта на очереди (комплексы); – сведения об условиях обеспечения объекта ремонта рабочими кадрами и о возможности использования на период ремонта существующих помещений и строений; – данные о наличии производственно-технической базы подрядных организаций, возможностях и условиях ее использования; – сведения о наличии у подрядных организаций инвентарных передвижных или сборно-разборных производственно-бытовых помещений; – данные о плановой и фактической среднегодовой (среднемесячной) выработке строительных машин, средств транспорта, рабочих подрядных организаций на аналогичных объектах; – данные о возможности и сроках освобождения жилых зданий от проживающих и арендаторов (при ремонте с отселением жильцов).

В состав проекта организации капитального ремонта включаются: а) календарный план капитального ремонта, в котором должны быть определены сроки выполнения ремонта, приведено распределение затрат на ремонт и объемов ремонтно-строительных работ по срокам (включая работы подготовительного периода), а при разбивке ремонта на очереди (комплексы) - сроки выпол нения этих очередей или комплексов; б) строительный генеральный план с расположением существующих и сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооружений и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных и временных проездов для транспортирования материалов, кон струкций и изделий, путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей; источников обеспечения строй площадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям; мест примыкания новых сетей к существующим; складских площадок, основных монтажных кранов и других строительных машин и зон их действия; механизированных установок; временного ограждения; безопасных проходов строителей и лиц, проживающих или работающих в смежных зданиях или в здании, ремонтируемом без отселения жильцов и арендаторов; в) ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ, определенных проектно-сметной документацией, с выделением объемов работ подготовительного периода и при необходимости - по очередям (комплексам); г) ведомость потребности в основных строительных конструкциях, деталях, материалах и оборудовании, составляемая на объект в целом, включая работы подготовительного периода, и при необходимости - на отдельные очереди (комплексы) исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов; д) график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по объекту ремонта в целом, составленный на основе физических объемов работ, объема грузоперевозок и норм выработки строительных машин и средств транспорта; е) график потребности в рабочих кадрах по категориям, составленный в соответствии с объемами ремонтно-строительных работ по основным организациям, участвующим в капитальном ремонте, и плановых норм выработки на одного рабочего этих организаций; ж) пояснительная записка.

В проекте организации капитального ремонта приводятся следующие технико-экономические показатели: – полная сметная стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно-строительных работ; – нормативная продолжительность капитального ремонта (месяцы или рабочие дни); – максимальная численность работающих, чел.; – затраты труда на выполнение ремонтно-строительных работ, чел.-дни.

При капитальном ремонте жилых зданий без отселения жильцов необходимо устанавливать очередность и порядок совмещенного выполнения ремонтно-строительных работ с указанием помещений, в которых на время производства работ отключаются питающие сети, запрещается проход проживающих и (или) арендаторов.

Проект производства работ по капитальному ремонту жилого здания, ремонтируемого без отселения жильцов, согласовывается с руководителем эксплуатирующей организации.

Бесплатная юридическая консультация:

Утвержденный проект производства работ должен быть передан производственному участку за два месяца до начала работ.

Какими документами следует оформлять ремонт основных средств?

Предприятие собирается ремонтировать основные средства. Как это документально оформить, чтобы подтвердить расходы в бухгалтерском и налоговом учете? Обязательно заполнять типовые формы? Или можно использовать для оформления самостоятельно разработанные документы?

Бесплатная юридическая консультация:

Текущие ремонты ОС нужны для поддержания объекта в рабочем состоянии, устранения мелких неполадок и замены отдельных изношенных деталей.

При капитальном ремонте объем работ намного больше: например, осуществляют полную разборку агрегата, замену изношенных деталей, узлов оборудования. Если это здание, могут менять конструкции, инженерные системы. По сравнению с текущим ремонтом капитальный ремонт является более сложным.

Работы по модернизации, достройке, реконструкции ОС, приводящие к увеличению первоначально ожидаемых выгод от их использования или срока полезного использования, называются улучшениями ОС. Такие улучшения требуют вывода объектов из эксплуатации на время проведения работ, который оформляется приказом. Кроме того, ремонт может проводиться силами самого предприятия или с привлечением подрядчика (сторонней организации). От этого тоже зависит набор оформляемых документов.

Прежде чем начать ремонт, объект осматривают. На основании осмотра составляются ведомости дефектов (дефектный акт, дефектная ведомость) отдельно на каждый объект, подлежащий ремонту (текущему или капитальному). Ведомости дефектов оформляет механик (электрик или другой компетентный специалист) подразделения предприятия. В такой ведомости указывается объем и характер работ, наименование деталей, требующих замены. На основании такой информации предприятие имеет возможность рассчитать стоимость ремонтов, а также проконтролировать объем выполненных работ и списанных материалов.

Отметим, что единой типовой формы ведомости дефектов нет, существуют разные формы:

Бесплатная юридическая консультация:

• форма № ВЗСГ-6 «Ведомость дефектов на ремонт машины» (приложение 6 к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Мин-агрополитики от 21.12.07 г. № 929). В п. 2.5 данных Методрекомендаций сказано, что эту форму рекомендуется применять для учета установленных дефектов сельскохозяйственной техники (комбайнов, тракторов, сеялок, плугов и пр.);
• типовая форма № М-17 «Акт об обнаруженных дефектах оборудования» (утверждена приказом Минстата от 21.06.96 г. № 193, далее – Приказ № 193). Данный акт составляют на дефекты, обнаруженные в процессе ревизии, монтажа или испытания оборудовlния;
• Де фектный акт (приложение к письму Госкомитета по строительству и архитектуре и Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 24.02.05 г. № 7/8-134, № 4/3-260). Применяется при проведении ремонтов жилья, объектов социнфраструктуры и благоуст-ройства;
• форма 5 «Ведомость дефектов» (приложение к ГСН В.2., утвержденным приказом Госстроя от 07.05.02 г. № 83). Используется для проведения ремонтов мостов и труб.

Конечно, ваше предприятие может использовать самостоятельно разработанную форму ведомости дефектов. Вышеуказанные формы – не универсальные.

После окончания работ составляется ведомость выполненных работ, где указываются вид и на-именование работ, услуг, инвентарный номер ОС, количество и цена использованных ТМЦ. Материалы, которые были использованы:

• при ремонте собственными силами предприятия – списываются на основании типовой формы № М-11«Накладная-требование на отпуск (внутреннее перемещение) материалов» или лимитно-заборной карточки типовых форм№ М-8 или № М-9 ;
• при строительстве объектов – списываются на основании лимитно-заборных карточек типовых форм № М-28 и № М-28а.

Все вышеупомянутые типовые формы утверждены Приказом № 193.

Приемка объекта после окончания ремонта, реконструкции и модернизации оформляется типовой формой № ОЗ-2 «Акт приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов» (утверждена приказом Минстата от 29.12.95 г. № 352). Образец заполнения акта типовой формы № ОЗ-2 на с. ?? спецвыпуска.

• в одном экземпляре – если ремонт осуществлялся силами самого предприятия;
• в дву х экземплярах – если к ремонту, реконструкции или модернизации объекта ОС привлекалось стороннее предприятие.

В графе «Изменения в характеристике объекта, вызванные реконструкцией, модернизацией» приводятся, например, такие данные: изменение технологического назначения объекта (его отдельных частей), изменение предельных нагрузок на объект, появление новых качеств у объекта, повышение технико-экономических показателей объекта (его отдельных частей), увеличение срока полезного использования, улучшение качества выпускаемой продукции, замена морально устаревшего или физически изношенного оборудования новым, более производительным и т. д. Эти данные заносятся также в технический паспорт, инвентарные карточки, регистры аналитического учета объектов ОС.

Бесплатная юридическая консультация:

Раздел «Сдал» типовой формы № ОЗ-2 заполняется и подписывается представителем цеха, ответственного за проведение работ, или представителем подрядной организации. Раздел «Принял» заполняется и подписывается представителем цеха, принимающего ОС после проведения работ.

Акт подписывается главным бухгалтером и утверждается руководителем предприятия.

Если ремонтом будет заниматься сторонняя организация, следует заключить договор подряда, на основании которого и будут проводиться ремонтные работы. По окончании ремонта подрядчик составляет примерные формы № КБ-3 «Справка о стоимости выполненных работ» и № КБ-2в «Акт приемки выполненных работ». Данные формы приведены в приложении Т к Национальному стандарту ДСТУ Б Д.1.1-1:2013, утвержденному приказом Минрегионстроя от 05.07.13 г. № 293. Отметим, что примерные формы № КБ-2в и № КБ-3 составляются для определения объемов подрядных работ и проведения расчетов за выполненные работы в строительстве. Эти документы составляются в двух экземплярах, их подписывают представители подрядчика и заказчика.

Работы по ремонту, выполненные сторонней организацией, не связанные со строительством объектов (например, ремонт оборудования, автомобиля), принимаются на основании акта выполненных работ.

При использовании материалов заказчика для ремонта подрядная организация составляет типовую форму № М-23 «Акт об израсходованных давальческих материалах» (утверждена Приказом № 193). На основании этой формы происходит списание материалов, переданных подрядной организации. В форме указывается перечень материалов с номенклатурными номерами.

Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, вот вам краткая памятка по ремонтам:

• ре монты осуществляются согласно ведомости дефектов;
• отпуск материалов, необходимых для проведения ремонта (запчасти, строительные материалы), оформляется лимитно-заборными карточками;
• приемка отремонтированных объектов осуществляется на основании типовой формы № ОЗ-2;
• первичным документом, подтверждающим затраты на осуществ ление ремонта подрядной организацией, является акт выполненных работ. Его форма законодательно не утверждена, поэтому предприятия имеют право использовать самостоятельно разработанную форму, но с указанием в ней всех обязательных реквизитов, предусмотренных нормативными актами;

в строительной отрасли стоимость ремонта и факт его выполнения подтверждаются примерными формами № КБ-2в и № КБ-3.

Техническая документация на объекты капитального ремонта

Техническая документация на объекты капитального ремонта включает в себя:

Материалы инженерных изысканий;

Бесплатная юридическая консультация:

Проектно-сметная документация на капитальный ремонт зданий и объектов разрабатывается проектными организациями на основании договоров с УЭСиОКУ военных округов.

Разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт предшествует составление пообъектных описей работ и актов технического состояния конструкций на момент обследования.

В проектно-сметную документацию входят:

Общая пояснительная записка;

Технологические решения по встроенным нежилым помещениям;

Бесплатная юридическая консультация:

Решения по инженерному оборудованию;

Проект организации капитального ремонта;

Проект технической эксплуатации здания;

Проект капитального ремонта здания, разрабатываемый при двухстадийном проектировании, включает:

а) общую пояснительную записку;

Бесплатная юридическая консультация:

основные чертежи: ситуационный план; схему генерального плана с указанием существующих, ремонтируемых и проектируемых зданий, объемов благоустройства и озеленения, принципиальных решений по внешним инженерным сетям;

б) строительные решения, содержащие краткое описание архитектурно-строительных планов, основных мер по водоснабжению, вентиляции, канализации, газо- и электроснабжению, мероприятий по защите конструкций, перечень применяемых типовых и повторных проектов, конструкций и узлов, планов по гражданской обороне (оформляются в установленном порядке);

основные чертежи: планы, разрезы и фасады зданий со схематическим изображением несущих и ограждающих конструкций; рабочие чертежи на нетиповые конструкции, узлы, схемы;

в) инженерные разделы (водопровод, канализация, отопление, электроснабжение и т.п.), содержащие краткое описание источников снабжения и принятых решений, перечень типовых и повторно применяемых проектов, конструкций, узлов;

основные чертежи: планы, схемы, разрезы со схематическим изображением конструкций; планы трасс на геоматериалах в М 1:500; рабочие чертежи на нетиповые узлы, детали, профили трасс;

Бесплатная юридическая консультация:

г) проект организации ремонта, разрабатываемый в составе и объеме, предусмотренном ВСН 41-85(р) Госгражданстрой;

д) раздел “Техническая эксплуатация зданий”, содержащий основные положения по техническому обслуживанию здания, сведения об отключающих устройствах, узлах, требующих наибольшего внимания при эксплуатации;

е) сметная документация.

В состав рабочей документации на ремонт зданий должны входить:

системы документации по проектированию строительства (СДПС);

Бесплатная юридическая консультация:

ведомости объемов строительных и монтажных работ;

ведомости и сводные ведомости потребности в материалах;

спецификации на оборудование, составленные по форме, установленной СДПС, опросные листы и габаритные чертежи.

Общая пояснительная записка к проектно-сметной документации содержит:

основание для проектирования;

Бесплатная юридическая консультация:

краткую характеристику здания (комплекса), включая градостроительные вопросы (при необходимости);

генплан, благоустройство, озеленение;

краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по зданию (комплексу):

а) архитектурно-планировочные решения;

б) конструктивные решения;

Бесплатная юридическая консультация:

в) инженерные решения;

технологическое оборудование встроенных нежилых помещений;

основные решения по водоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции, электроснабжению, слаботочным устройствам;

перечень типовых и повторно применяемых проектов деталей, узлов, использованных в проекте;

решение вопросов ГО;

Бесплатная юридическая консультация:

основные положения по организации ремонта;

основные положения по технической эксплуатации здания (комплекса).

Для технически несложных объектов состав и объем проектных материалов допускается сокращать по решению проектной организации.

Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то составляют только сметы на основании описи работ. Необходимость разработки чертежей устанавливает проектная организация.

Для зданий и сооружений с особо сложными конструкциями и условиями производства работ, ремонт которых осуществляется с применением специальных (индивидуальных, нетиповых) вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, регламентированных требованиями по организации строительного производства, проектные организации, осуществляющие проектирование ремонта, должны разрабатывать чертежи этих сооружений, приспособлений, устройств и установок.

Бесплатная юридическая консультация:

Состав сметной документации приведен в таблице 6.2.

Состав сметной документации

При разработке рабочей документации для ремонта объектов проектная организация должна осуществлять необходимую доработку и конкретизацию принципиальных архитектурно-строительных и других решений, принятых в утвержденном проекте.

Рабочую документацию разрабатывают в целом на ремонт всего здания или пусковые комплексы (очереди). Рабочую документацию на отдельные объекты со сроками ремонта до одного года разрабатывают и выдают в целом на эти объекты.

К сметной документации в составе рабочего проекта прилагается пояснительная записка, в которой приводятся:

Бесплатная юридическая консультация:

указания, в каких ценах и нормах какого года составлена сметная документация;

наименование генеральной подрядной организации;

размеры накладных расходов и плановых накоплений;

порядок определения сметной стоимости ремонтных работ;

порядок определения сметной стоимости оборудования и его монтажа;

порядок определения средств по главам сводного сметного расчета.

В случае, когда при расчетах средств на прочие работы и затраты имеются ссылки на отчетные данные подрядных и других организаций, должны быть приложены копии соответствующих документов:

показатели трудовых затрат, стоимости основной зарплаты, использования механизмов и материалов;

обоснование повторного использования материалов от разборки в соответствии с ВСН 39-83(р)Госгражданстрой;

источники финансирования капитального ремонта.

В сводном сметном расчете стоимости ремонта, средства распределяются по следующим главам:

1. Подготовка площадки капитального ремонта;

2. Основные объекты;

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4. Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и т.п.);

5. Благоустройство и озеленение территории;

6. Временные здания и сооружения;

7. Прочие работы и затраты;

9. Проектные работы.

В сводный сметный расчет включаются: средства по подготовке территории, сносу и переносу зданий и сооружений (в том числе домов и строений, принадлежащих гражданам на правах личной собственности), расположенных на земельном участке, если дальнейшее их использование по назначению окажется невозможным; осуществление мероприятий, связанных с нарушением природной среды; лимитированные затраты; компенсации, определенные постановлениями директивных органов.

В сводном сметном расчете отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

За итогом сводного сметного расчета стоимости указываются возвратные суммы.

Сводка затрат составляется, когда предусматривается ремонт группы домов и домов со встроенными помещениями. При этом в отдельный вид работ могут выделяться наружные сети, общие для группы домов. Сводкой затрат могут объединяться два и более сводных сметных расчетов стоимости.

Объектные и локальные сметы, составляемые по рабочим чертежам, определяют сметную стоимость отдельных объектов, их частей или видов работ и являются основанием для определения сметной стоимости объекта. Эта стоимость определяется по прейскурантам, предназначенным для этой цели, укрупненным сметным нормам, укрупненным расценкам и привязанным к местным условиям ремонта сметам к типовым и повторно применяемым экономичным индивидуальным проектам, а при отсутствии этих норм и смет - по единичным расценкам на строительные и ремонтные работы и расценкам на монтаж оборудования.

Объектные и локальные сметные расчеты составляют по формам объектных и локальных смет. Стоимость в сметных расчетах определяют, как правило, с использованием укрупненных сметных норм.

Дополнительные средства на возмещение затрат подрядчика, выявляющихся после утверждения рабочего проекта в связи с введением повышающих коэффициентов, льгот, компенсаций и т.п., включают в сводный расчет отдельной строкой с последующим изменением итоговых показателей стоимости ремонта и утверждением производственных уточнений инстанцией, ранее утвердившей проект.

194.48.155.252 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5) очень нужно

Какие документы нужны для капитального ремонта здания

Документ: Осуществление ремонто-строительных работ для собственных нужд: документальное оформление, налоговый и бухгалтерский учет

О существление ремонто-строительных работ для собственных нужд:документальное оформление, налоговый и бухгалтерский учет

Документальное оформление и порядок проведениястроительно-ремонтных работ

Каждому предприятию необходимо поддерживать свои основные средства в рабочем состоянии и обеспечивать их функционирование. Для этого их следует периодически ремонтировать по системе планово-предупредительного ремонта. Это наиболее совершенная система, при которой основные средства ремонтируются через определенные промежутки времени по заранее составленному графику. Преимущество данного подхода состоит в том, что основные средства не доводятся до аварийного состояния и работа предприятия по техническим причинам не приостанавливается. В этом случае появляется возможность предусмотреть расход денежных средств, приобрести необходимые материалы, спланировать время проведения ремонта.

В зависимости от степени сложности, характера, объема и периодичности ремонтных работ различают текущий и капитальный ремонты.

Ремонтные работы могут осуществляться хозяйственным или подрядным, а также смешанным способами.

Текущий ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ с целью обновления его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных качеств, не связанных с изменением основных техникоэкономических показателей. Текущий ремонт (косметический) предусматривает поддержание зданий, сооружений, их структурных компонентов в нормальном санитарно-техническом состоянии, предохранение от разрушения и ликвидации существующих конструкций и элементов. При таком ремонте не затрагиваются несущие конструкции, а производятся малярные работы: покраска, побелка, штукатурные работы, оклеивание обоев и т.д.; паркетные работы, столярные работы и т.д.

Выполняется текущий ремонт без соответствующих разрешений и согласований на выполнение работ, проекта. Отметим, что работы по выполнению текущего ремонта не подлежат лицензированию.

Как правило, такой ремонт выполняется хозяйственным способом собственными силами, но может осуществляться и подрядчиком.

Текущий ремонт хозяйственным способом

На работы текущего ремонта, который не нуждается в разработке чертежей и выполняется хозяйственным способом соответствующими специалистами этих организаций, составляются расцененные описания работ на основании дефектных актов.

В промышленности для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания (сооружения) необходимо вести технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах с указанием вида и места работ (дополнение 3 к пп.3.2 Положения о безопасной и надежной эксплуатации производственных зданий и сооружений, утвержденного приказом Госстроя Украины и Госнадзорохрантруда Украины от 27.11.97 г. N 32/288 и зарегистрированного в Минюсте Украины 06.07.98 под N 424/2864, далее Положение).

Примерный перечень работ по текущему ремонту в промышленности приведен в дополнении 4 к Положению.

Для жилых и общественных зданий перечень основных ремонтно-строительных работ по видам ремонта приведен в письме Госстроя Украины «Об определении понятий текущего и капитального ремонтов жилых и общественных зданий» от 13.01.98 г. N 7/11 (далее - письмо N 7/11).

В частности, к текущему ремонту относятся:

Выборочная замена, а также укрепление отставших плинтусов;

Выборочные ремонт и исправление выбоин в бетонных и цементных полах раствором, а в плиточных полах - новыми плитками;

Частичный ремонт паркетных полов вставкой отдельных выпавших клепок;

Мелкий ремонт паркетных полов и полов из линолеума с переклейкой отдельных клепок и полотнищ линолеума;

Исправление оконных переплетов и дверей с заменой до 5% всей площади зимних переплетов и до 3% общего количества дверей;

Замена неисправных оконных, дверных приборов и установка недостающих;

Замена ветхих форточек новыми или ремонт их в летних или зимних переплетах и т.д.

Отметим, что израсходованные на ремонт материалы списываются на основании материальных отчетов (типовая форма М-19).

Перевод работников на время выполнения ремонта в состав ремонтных бригад, привлечение работников, специально принятых для выполнения ремонта, сопровождается соответствующим приказом по предприятию, что очень важно для дальнейшего учета затрат на оплату труда работников, связанных с осуществлением ремонта (улучшения). Такую оплату можно отнести к валовым расходам на основании пп.8.7.1 п.8.7 ст.8 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 N 283/97-ВР (далее - Закон о прибыли).

Следует не забывать о проведении инструктажей по технике безопасности и охране труда (зафиксировать подписи прошедших инструктаж).

Расчет заработной платы производится на основании нарядов на работу по типовым формам (N Т-20, 21, 23, 25, 26, 27, 28, 40), табелей учета использования рабочего времени (П-12, 13, 14, 15), трудовых соглашений и актов приемки выполненных по ним ремонтно-строительных работ и других документов по учету рабочего времени и выработки.

Текущий ремонт подрядным способом

При подрядном способе ремонт выполняют на основании договора, заключенного с ремонтно-строительной организацией.

При подрядном способе учет хозяйственных операций по ремонту сводится к отражению расчетных взаимоотношений между заказчиком и ремонтной организацией. Расчеты при выполнении работ по текущему ремонту могут осуществляться на основании Акта приемки выполненных подрядных работ (форма N КБ-2в), о чем указывается в контракте (договоре) на выполнение работ. Справка о стоимости выполненных работ и расходов (форма N КБ-3) не составляется, что также оговаривается в контракте (договоре). Давайте перейдем к рассмотрению капитального ремонта.

Это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с обновлением или улучшением эксплуатационных показателей, в т.ч. с заменой или усилением несущих или ограждающих конструкций и инженерного оборудования без изменения строительных габаритов объекта.

Перечень основных ремонтно-строительных работ по капитальному ремонту жилых и общественных зданий приведен в письме N 7/11.

Примерный перечень работ по капитальному ремонту производственных зданий и сооружений приведен в дополнении 5 к пункту 3.12 Положения.

Для выполнения работ по капитальному ремонту (далее - капремонт) необходим отдельный проект и смета (объектная смета) (ДБН IV-16-98, часть I), а также разрешения на выполнение работ по строительству, реконструкции, реставрации и капремонту, которые выдаются инспекциями Госархстройконтроля, и другие соответствующие разрешения и согласования в зависимости от вида и условий ремонта. Отдельно отметим: выполнение работ по капремонту до 22.10.2000 г. подлежит лицензированию.

Следующим этапом будет составление годовых планов (графиков), которые утверждаются руководителем предприятия. Согласно п.4.5 Положения план капремонта составляется предприятием и организацией в денежном эквиваленте и натуральных показателях и должен содержать:

Поименный титульный список объектов ремонта;

Перечень основных работ;

Сметную стоимость работ;

Календарные графики ремонтов, сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капремонтов с распределением всех мероприятий помесячно;

Потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих.

Смету на проект капремонта (дополнение 9 к Положению) составляют на основании сводного описания работ (дополнение 10 к Положению). Если конструкции или оборудование здания в процессе ремонта изменяются или усиливаются составляют дефектный акт на проведение работ отдельно для каждого здания (сооружения) с выполнением обмеров в натуре и с приведением формул расчетов по каждому виду работ и с указанием помещения (этажа, прогону, цеха и др.). К дефектному акту на проведение работ должна прилагаться короткая объяснительная записка.

При перепланировке, при усилении основ, усилении или частичной замене фундаментов, креплений при муровании стен, при замене или усилении перекрытий, при замене или реконструкции кровли, при переоборудовании котельной, при газификации, электрификации здания или сооружения и в других аналогичных случаях, в соответствии с ТУ (техническими условиями) и АПЗ (архитектурно-плановым заданием) необходимы рабочие чертежи.

Проектно-сметная документация для осуществления капремонта зданий и сооружений, объектов социальной сферы, коммунального назначения должна состоять из следующих разделов (которые дополняются, уменьшаются при необходимости):

Общая объяснительная записка;

Технологическое решение при необходимости;

Решение по инженерному оборудованию;

Проект организации капремонта;

Техническая эксплуатация здания;

Стоимость работ при отсутствии единичных расценок определяется с использованием действующих сметных норм на строительно-монтажные работы.

Базисная сметная стоимость ремонта определяется с использованием сборников сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы, а также прейскурантов и калькуляций, которые установлены для ремонтно-строительных работ. Дополнительные расходы подрядчика на материалы, грузовые перевозки, электрическую и тепловую энергию, заработную плату, эксплуатацию машин и механизмов, накладных и других расходов свыше тех, которые учтены в базисной сметной стоимости работ, определяются дополнительными расчетами и прибавляются к стоимости ремонтностроительных работ. При выявлении в процессе проведения ремонтно-строительных и специальных работ дополнительных объемов, которые не учтены проектом и сметой, подрядная организация при участии представителей заказчика и проектной организации составляет акт с перечнем дополнительных работ и обоснованием необходимости их выполнения. При увеличении стоимости работ против начальной - составляется новая смета на основе заново утвержденной документации.

Если в ремонт входит только один вид ремонтно-строительных работ, то сметная документация может состоять только из одной сметы (на правах локальной, объектной и сводной сметы) с начислением всех затрат, установленных нормативными документами.

Капремонт может выполняться, как и текущий, подрядным способом, хозяйственным или смешанным способом.

Капитальный ремонт хозяйственным способом

Капремонт отдельных объектов утверждается руководителем соответствующим приказом по предприятию. В дальнейшем ремонт выполняется при наличии всей необходимой проектно-сметной и технической документации, разрешений на выполнение работ и условий, оговоренных выше.

Необходимо отметить, что в случае вывода из эксплуатации объектов основных фондов группы 1 в связи с их капремонтом, реконструкцией балансовая стоимость первой группы уменьшается на балансовую стоимость выводимого объекта. Вывод объекта оформляется актом приемки-передачи отремонтированных, реконструированных и модернизованных объектов (типовая форма N 03-2).

Балансовая стоимость такого объекта для целей амортизации приравнивается к нулю, в результате чего амортизационные отчисления не начисляются (пп.8.4.5 Закона о прибыли).

Обратный ввод основных фондов после проведения их капремонта, реконструкции или модернизации осуществляется в порядке, установленном пп.8.4.2 п.8.4 ст.8 Закона о прибыли. Последний осуществляется на основании актов соответствующей приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию, которая назначается руководителем предприятия, актом приемки-передачи отремонтированных, реконструированных и модернизованных объектов (типовая форма N 03-2).

При вводе в эксплуатацию после завершения капремонта (реконструкции, модернизации) балансовая стоимость такого объекта увеличивается на сумму произведенных улучшений. После этого начисление амортизации будет рассчитываться исходя из стоимости, увеличенной на величину улучшений, в периоде, следующем за периодом ввода.

Капитальный ремонт подрядным способом

Ремонтные работы в этом случае выполняются согласно подрядному договору (контракту) с оплатой их сметной стоимости.

Заказчик по собственному решению может организовывать и проводить тендеры (торги) согласно нормативным актам и методическим указаниям по проведению тендеров на строительство.

При взаиморасчетах за выполненные работы по капремонту применяются документы первичного учета как для нового строительства, а именно: Акт приемки выполненных подрядных работ (форма N КБ-2в) и Справка о стоимости выполненных работ и расходов (форма N КБ-3).

Типовые формы N КБ-2в и N КБ-3 распространяются на объединения, предприятия и организации всех форм собственности и хозяйствования, размещенные на территории Украины и выполняющие строительно-монтажные, строительно-ремонтные, проектноизыскательские работы (раздел 5 ДБН IV-16-98, часть II). Порядок составления форм NN КБ-2в, КБ-3 рассмотрен в статье «Расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные подрядные работы».

Вывод объекта из эксплуатации и его обратный ввод производятся аналогично порядку, рассмотренному выше.

Техническая документация, которая представляется ремонтно-строительной организацией при сдаче капитально отремонтированных объектов, должна содержать:

Проектно-сметную документацию (исполнительные чертежи, сметы);

Акты промежуточных приемок и осмотров;

Акты приемки скрытых работ;

Другую документацию, обязательную к представлению за ДБН (п.8.3 Положения).

Техническая документация по выполненным работам и акты принятия отремонтированных зданий и сооружений должны храниться на предприятии вместе с документами строительства объекта.

В заключение напомним об ответственности предприятий и организаций, их объединений независимо от формы собственности, осуществляющих строительство, реконструкцию, реставрацию и капремонт, проектирование, изготавливающих строительные материалы, изделия и конструкции (Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» от 14 октября 1994 года N 208/94-ВР (с изменениями и дополнениями, далее - Закон). Штраф накладывается за следующие нарушения:

Проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации - в размере 50% от стоимости этих работ;

Передача в производство проектной документации, которая не соответствует государственным стандартам, нормам и правилам, техническим условиям или утвержденной градостроительной документации, - в размере 25% стоимости разработанной проектной документации;

Выполнение специальных видов работ в проектировании и строительстве без получения в установленном порядке лицензии - в размере платы за выдачу лицензий на соответствующий вид работ;

Уклонение от исполнения или несвоевременное использование предписаний инспекции государственного архитектурно-строительного контроля - 20 минимальных размеров заработной платы и т.д.

Уплата штрафа не освобождает предприятие от устранения нарушений и возмещения ущерба.

Реконструкция, модернизация и техническое перевооружение

Определение терминов «реконструкция, модернизация и техническое переоснащение объектов основных фондов группы 1» приведены в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденной приказом Минстата Украины от 28.03.96 N 93, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 16.05.96 под N 231/125 (далее - Инструкция N 93). Заметим, что отнесение капитальных вложений строительных и монтажных работ к соответствующим направлениям ведется в соответствии с характером строительства, который указан в утвержденном титульном списке. Если в одном и том же титуле рядом с расширением или реконструкцией действующего предприятия предусмотрено, кроме того, и его техническое переоснащение, то данные по расширению (реконструкции) и техническому переоснащению учитываются отдельно по соответствующим направлениям.

Согласно п.8.4 Инструкции N 93 к реконструкции действующих предприятий относится переоборудование действующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения существующих зданий и сооружений основного назначения. При реконструкции действующих предприятий может осуществляться:

Расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование нельзя разместить в существующих зданиях;

Строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения с целью ликвидации диспропорций;

Сведение новых зданий и сооружений того же назначения вместо ликвидированных на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

Согласно п.8.5 Инструкции N 93 к техническому переоснащению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основании внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устарелого и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по усовершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Техническое переоснащение действующих предприятий осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, как правило, без расширения производственных площадей.

При техническом переоснащении действующих предприятий могут осуществляться: установка дополнительно на существующих производственных площадях оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переоснащение природоохранных объектов, отапливаемых и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и участков к централизованным источникам тепло- и электроснабжение.

При этом допускается частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами нового оборудования, которое устанавливается, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с мероприятиями, которые проводятся по техническому переоснащению. К частичной перестройке относятся: усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений и другие мероприятия.

Далее отметим, что планирование и организация проведения работ, порядок составления и утверждения проектно-сметной документации, вывод объекта основных фондов группы 1 из эксплуатации и его обратный ввод аналогичны проводимым при капремонте. Строительные работы также могут выполняться двумя способами:

От способа выполнения работ зависит учет затрат. При подрядном способе учет затрат сводится к учету принятых законченных работ и осуществлению расчетов с подрядчиком.

При хозяйственном способе застройщики (заказчики) ведут учет затрат по каждому объекту (на который имеется отдельный проект и смета или сметно-финансовый расчет) в целом и в разрезе затрат (строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования, другие материальные затраты, затраты на оплату труда и отчисления на социальные мероприятия, оплата субподрядных работ и т.д.) за месяц и нарастающим итогом с начала года строительства до ввода объекта в действие. Стоимость выполненных работ определяют по сметной стоимости с прибавлением сумм доплат сверх сметной стоимости. В условиях применения договорных цен такие дополнительные затраты входят в состав цены. При строительстве хозяйственным способом до начала работ на объекте их исполнителям выдается журнал учета выполненных работ (форма N КБ-6) с заполненным в нем реквизитом титульного листа, а также сведениями об объемах и стоимости работ по смете.

Выполненные подрядные работы заказчик оплачивает ежемесячно на основании подписанных им справок (форма N КБ-3) об объеме и стоимости работ.

Если на объект открыт паспорт, то следует учесть, что при перенесении сведений из регистров бухгалтерского учета в паспорт необходимо иметь в виду следующее:

Порядок записей в паспорте должен быть тождественным порядку отражения сведений в регистрах бухгалтерского учета;

Сумма итогов по Дт счета 151 «Капитальное строительство» должна соответствовать сумме затрат, отраженных за данный месяц во всех паспортах.

В целях контроля за расходованием материалов и фонда заработной платы рабочих исполнитель работ отдельно учитывает объемы, не предусмотренные сметой. Для этого в журнале ф.N КБ-6 открывают по мере необходимости разделы для учета: дополнительных затрат в зимнее время, непредвиденные работы, работы по сооружению титульных временных сооружений, изменение объемов и характера работ за счет рационализации, а также в связи с заменой материалов и по другим причинам.

Если объект сооружают подрядным способом, тогда в паспорте стройки предприятие приводит сведения только об объемах работ, выполненных строительными предприятиями, без расшифровки по статьям себестоимости строительных работ.

Обобщение затрат на выполнение строительных работ

Учет затрат должен обеспечить возможность выявления отклонений фактических затрат по объектам от сметы, а также причин этих отклонений. На каждый объект учета (объект строительства или группу однородных объектов при условии, что так составлена смета или сметно-финансовый расчет) до начала строительства открывают заказ и паспорт и присваивают им определенный код. Этот код проставляют во всех первичных документах с целью отнесения осуществленных расходов на определенный объект строительства. Затраты по строительству объектов отражают на субсчете 151 по статьям нарастающим итогом с начала строительства с выделением затрат текущего года до момента ввода объекта в эксплуатацию (независимо от формы расчетов за выполненные работы и порядка финансирования).

После окончания строительства объектов определяется их инвентарная стоимость до передачи их на баланс основной деятельности предприятия. Под инвентарной стоимостью принято понимать всю совокупность затрат, относящихся к вновь возведенному, реконструированному или приобретенному объекту строительства. Ввод в действие новых (или реконструированных, отремонтированных) объектов оформляет правомочная приемочная комиссия путем составления акта установленной формы.

И в заключение необходимо отметить, что вся техническая документация на сданные в эксплуатацию здания и сооружения (утвержденный технический паспорт, проект, рабочие чертежи, данные о геологических условиях участка застройки, акт принятия в эксплуатацию с документами о характеристиках использованных материалов, условиях и качестве проведения работ, актах на скрытые работы, а также сведения об отклонении от проекта и недоработках на момент ввода объекта в эксплуатацию) должна храниться комплектно в архиве предприятия.

Налоговый и бухгалтерский учетстроительно-ремонтных работ для собственных нужд

Порядок налогового учета операций по осуществлению ремонтно-строительных работ для собственных нужд регулируется Законом Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. N 168/97-ВР (далее - Закон о НДС) и Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 г. N 283/97-ВР (далее - Закон о прибыли).

Каким же образом влияют на налоговый учет затраты по проведению указанных работ? В соответствии с пп.8.4.2 п.8.4 ст.8 Закона о прибыли «в случае осуществления расходов на самостоятельное изготовление основных фондов налогоплательщиком (а также проведение всех видов ремонта, реконструкции, модернизации и прочих видов улучшений основных фондов) для собственных производственных нужд балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов увеличивается на сумму всех производственных расходов, понесенных налогоплательщиком, которые связаны с их изготовлением и вводом в эксплуатацию: без учета уплаченного налога на добавленную стоимость, в случае, когда плательщик налога на прибыль предприятий зарегистрирован плательщиком налога на добавленную стоимость». Указанные расходы, в свою очередь, подлежат амортизации. И амортизируясь, они постепенно переносят свою стоимость на уменьшение скорректированного валового дохода предприятия согласно п.3.1 Закона о прибыли. Порядок начисления и нормы амортизации соответственно указаны в пп.8.3.2 и пп.8.6.1 Закона о прибыли.

Возникает вопрос: о каких именно расходах идет речь в данном подпункте (имеется в виду пп.8.4.2 Закона о прибыли)? Исходя из логики Закона о прибыли, - о всех затратах, связанных с осуществлением таких ремонтно-строительных работ. Т.е. это - заработная плата работников, начисления на нее страховых взносов, затраты на приобретение оборудования к установке, материалов, комплектующих, услуги сторонних организаций и другие расходы.

Таким образом, указанные затраты не включаются в состав валовых расходов, а подлежат амортизации.

Однако не все расходы на строительство и улучшение основных фондов подлежат амортизации, а только те расходы, которые связаны с ведением хозяйственной деятельности и прямо не запрещены Законом о прибыли.

С какого же момента необходимо начислять амортизацию на стоимость проведенных улучшений? Для ответа на этот вопрос давайте снова обратимся к Закону о прибыли. Согласно данному законодательному акту амортизация будет начисляться начиная со следующего квартала с момента ввода в эксплуатацию проведенных улучшений или вновь созданных основных фондов (см. пп.8.3.1, 8.3.2 Закона о прибыли). Отправной точкой отсчета при этом является дата ввода в эксплуатацию основных фондов, поскольку до указанного времени они просто не будут использоваться в производственных нуждах предприятия. Это подтверждается пп.8.2.1 Закона о прибыли, где под амортизацией основных фондов подразумевается ее начисление на материальные ценности, используемые в хозяйственной деятельности налогоплательщика в течение периода, который превышает 365 календарных дней с даты их ввода в эксплуатацию.

Следует отметить, что налогоплательщик имеет право на отнесение стоимости фактически проведенных улучшений в течение отчетного года к составу валовых расходов в сумме, не превышающей 5% от совокупной балансовой стоимости групп основных фондов на начало отчетного года (п.8.7 Закона о прибыли). Некоторые главные бухгалтеры путаются в этом вопросе, ошибочно полагая, что указанные «5%» необходимо считать по каждой группе отдельно. Для того чтобы раз и навсегда расставить все точки над «і» в этом вопросе, рассмотрим на условном числовом примере порядок отнесения к составу валовых расходов стоимости проведенных улучшений (в данном примере приведены не все возможные варианты) (см. таблицу 1).

ВР - валовые расходы

БСГОФ - балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов

На рассмотренном примере мы видим, что к составу валовых расходов относится 5% (7000 грн. х 5% = 350 грн.) от совокупной балансовой стоимости всех групп основных фондов (т.е. группы 1, 2 и 3) на начало отчетного года. Причем главным условием в Законе о прибыли является то, чтобы эта сумма не превышала 5%, а то, как, что и сколько относить на валовые расходы - должна определять бухгалтерия предприятия по своему усмотрению. По мнению авторов, субъектам предпринимательской деятельности наиболее предпочтительнее относить на валовые расходы сначала затраты на улучшение группы 1, затем групп 3 и 2. Это связано с тем, что норма начисления амортизации по основным средствам группы 1 наименьшая и равняется 5% от его балансовой стоимости и для того чтобы сумма проведенных улучшений уменьшила скорректированные доходы, потребуется гораздо более длительный срок, нежели для улучшений второй или третьей группы. Обращаем внимание, что 5% льгота распространяется лишь на улучшение основных фондов, но никак ни на создание новых основных фондов.

Что касается права на налоговый кредит при осуществлении строительно-ремонтных работ для собственных нужд, то согласно пп.7.4.1 п.7.4 ст.7 Закона о НДС такое право возникает при условии уплаты (начисления) налогоплательщиком сумм налогов в связи с приобретением товаров* (работ, услуг), стоимость которых относится на валовые расходы или на увеличение балансовой стоимости основных фондов (подлежащих амортизации). Для этого, кроме наличия налоговой накладной, подтверждающей право на налоговый кредит, предприятию необходимо еще зарегистрироваться как плательщик НДС и заниматься деятельностью, операции по которой подлежат обложению НДС.

* В целях налогообложения под товарами подразумеваются материальные и нематериальные активы (п.1.6 ст.1 Закона о прибыли).

До 1 июля 2000 года порядок ведения бухгалтерского учета осуществлялся согласно Инструкции, утвержденной приказом Министерства финансов Украины от 24.07.97 г. N 159 и зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 14.08.97 г. под N 310/2114 (далее - Инструкция N 159). Теперь, со вступлением в силу (с 01.07.2000 г.) Положения (стандарта) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 27.04.2000 г. N 92 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.05.2000 г. под N 288/45 (далее - Стандарт), Инструкция N 159 отменена.

Стоит обратить внимание на то, что применение Стандарта вовсе не обязывает предприятия переходить на новый План счетов. Поскольку согласно п.2 приказа Министерства финансов Украины от 30.11.99 г. N 291 (регистрация в Минюсте 21.12.99 г. под N 892/4185) предусмотрено, что План счетов внедряется предприятиями в 2000 году с даты, определенной предписывающим документом его руководителя. До тех же пор, пока указанного документа не будет, предприятия могут использовать старый План счетов, но с учетом требований Стандарта.

Предприятие произвело капитальный ремонт здания подрядным способом. Общая стоимость таких расходов составила 8000 грн. без НДС, сумма налогового кредитагрн.

Балансовая стоимость всех групп основных фондов (1, 2, 3) на начало отчетного года составилагрн. Льготой по отнесению к составу валовых расходов 5% от стоимости проведенных улучшений предприятие с начала отчетного года не пользовалось.

Порядок ведения бухгалтерского учета таких операций представлен в таблице 2.

* При переходе на новый План счетов или же при вступлении в силу Стандарта (с 01.07.2000 г.) отражение источника финансирования и списание на затраты стоимости проведенных улучшений в пределах 5% от балансовой стоимости основных фондов на начало отчетного года не производится.

Предприятие осуществило хозяйственным способом пристройку к зданию, числившемуся на балансе. Общая стоимость таких расходов составилагрн. без НДС, сумма налогового кредитагрн. В этой связи предприятие увеличило балансовую стоимость указанного здания на стоимость введенной в эксплуатацию пристройки в размерегрн.

Порядок ведения бухгалтерского учета таких операций представлен в таблице 3.

Денежные средства счёта могут расходоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и на оплату работ с учетом требований Федерального закона № 185-ФЗ. Осуществление других операций по счёту не допускается.

Для чего предназначен специальный банковский счёт для формирования фонда капитального ремонта?

Счёт используется для целей формирования фонда капитального ремонта конкретного многоквартирного дома и расчетов в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Контролирует ли банк проведение операций по специальному счёту для формирования фонда капитального ремонта?

Да, на основании подтверждающих документов согласно перечню, в соответствии с ЖК РФ.

Какого количества голосов достаточно для принятия решения общего собрания по оказанию услуг или выполнению работ по капитальному ремонту?

Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, что соответствует 66,67% (ч. 1 ст. 46 188-ФЗ). Каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (ч. 3 ст. 48 188-ФЗ). Эта доля в свою очередь пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 188-ФЗ).

Можно ли в качестве подтверждающего документа предоставить протокол членов ТСЖ, членов правления, а не собственников помещений?

Нет, по закону требуется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Какие обязательные реквизиты должны содержаться в протоколе или выписке из протокола?

В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах <…>», в протоколе или выписке из него должны быть такие реквизиты:

• наименование документа;
• дата и регистрационный номер протокола;
• дата и место проведения общего собрания;
• заголовок к содержательной части протокола;
• содержательная часть протокола;
• приложения к протоколу (в случае указания на них в содержательной части протокола);
• подпись председателя ТСЖ.

Какое расхождение наиболее часто встречается в протоколе общего собрания собственников помещений?

Решение собственников помещений, принятое на общем собрании, отражено в протоколе не по всем пунктам (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

Как правильно оформить выписку из протокола для предоставления в банк?

Выписка из протокола - это точная копия части текста подлинного протокола, относящегося к тому вопросу повестки, по которому готовится выписка. При этом воспроизводятся все реквизиты бланка, вводная часть текста, вопрос повестки, по которому готовится выписка, и текст, отражающий обсуждение вопроса и принятое решение. Название документа оформляется как «Выписка из протокола».

Какие расхождения наиболее часто встречается в договоре об оказании услуг и (или) выполнении работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме?

1. В договоре не указаны: а) гарантийный срок на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ; б) обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счёт и своими силами (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

2. Предмет договора не соответствует видам услуг и (или) работ, утверждённым протоколом.

В каких случаях не нужно предоставлять акт выполненных работ?

Акт приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не предоставляется, если аванс на оказание услуг и (или) выполнение работ по капремонту выплачивается в размере не более 30% от стоимости этих услуг и (или) работ по договору об их оказании (выполнении).

Может ли банк предоставлять информацию собственникам квартир об операциях по счёту для формирования фонда капитального ремонта?

Да, может - по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме.

Как вернуть денежные средства, зачисленные на счёт формирования фонда капитального ремонта по ошибке?

В соответствии со ст. 854 ГК РФ списание средств со счёта осуществляется только по распоряжению клиента. Для перечисления средств, ошибочно зачисленных плательщиками на счёт для формирования фонда капитального ремонта, направьте в банк платежное поручение с подтверждающими документами на сумму некорректно перечисленных денежных средств через Сбербанк Бизнес Онлайн или по месту обслуживания счета.

К платёжному поручению приложите заявление плательщика с указанием полных реквизитов счёта получателя, а также чек-ордер, подтверждающий факт совершения платежа (зачисления средств на спецсчет).

Через Сбербанк Бизнес Онлайн документы подаются в отсканированном виде в формате pdf одновременно с платёжным поручением - перейдите во вкладку «Письмо в банк», выберите тему письма «Подтверждающие документы по специальным счетам, в т.ч. ЖКХ». Банк проведёт проверку и при наличии подтверждающих документов перечислит денежные средства.

Механизм выставления платежных документов на капитальный ремонт зависит от выбранного способа накопления средств: на спецсчете - по решению общего собрания собственников; на счете регионального оператора фонда капитального ремонта - по умолчанию.

Если деньги идут в региональный фонд капремонта или региональный оператор является владельцем специального счета для дома, он самостоятельно (за свой счет) должен заниматься выставлением квитанций и проводить начисление платежей. При этом не редко возникают ситуации, когда Фонд капитального ремонта в целях экономии средств пытается переложить эту обязанность на управляющую организацию /ТСЖ. Насколько это законно, и как быть в такой ситуации попробуем разобраться в данной статье.

Часть 1 ст.169 ЖК РФ обязывает собственников помещений МКД уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.

Одной из функций регионального оператора в соответствии ч. 1 ст. 180 ЖК РФ является функция по аккумулированию взносов па капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора. Такие взносы в соответствии с частью 1 статьи 170 ЖК РФ формируют фонд капитального ремонта .

Постановлением от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд РФ в связи с запросами депутатов Государственной Думы РФ дал оценку конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации. Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ.

Как следует из положений ч. 1 ст. 171 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, закон возлагает на регионального оператора обязанность выставлять платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

Иной порядок может быть установлен региональным законом. Минстрой России в письме 12315-АЧ/04 от 07.07.2014 указал следующее: Собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Законом субъекта Российской Федерации обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт может быть возложена на иных лиц (например, РКЦ) . В случае передачи региональным оператором функции по печати и доставке платежного документа для оплаты взноса на капитальный ремонт иным лицам ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение переданных функций сохраняется за региональным оператором. Так же Минстрой указал на два варианта выставления взносов на капитальный ремонт: в едином платежном документе и в отдельной квитанции.

Таким образом, никто не вправе обязать управляющую компанию/ТСЖ бесплатно выставлять взносы на капитальный ремонт в пользу регионального оператора.

При этом взносы на капремонт могут быть включены в единый платежный документ, выставленный РКЦ (что подтверждается судебной практикой).

Управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к «МосОблЕИРЦ» о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору (поскольку ответчик самостоятельно, без указаний истца, включил в единый платежный документ отчисления в Фонд капитального ремонта. Стороны согласовали форму Единого платежного документа, в котором отдельной строкой указывается к оплате такая услуга как «взнос на капремонт». Согласно ч. 3 ст. 6 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области», региональный оператор вправе заключить с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или иной организацией, осуществляющей начисление и сбор платы за жилое помещение и коммунальные услуги, договор о включении в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, сведений о размере взноса на капитальный ремонт с указанием наименования регионального оператора, номера его банковского счета и банковских реквизитов, его адреса (места нахождения). Между ООО «МосОблЕИРЦ» (агент) и Некоммерческой организацией «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (принципал) был заключен Агентский договор на формирование начислений взносов на капитальный ремонт.

Суд указал, что включение в единый платежный документ об оплате коммунальных услуг платежа в фонд капитального ремонта не нарушает права истца на получение денежных средств от населения в счет оплаты за коммунальные услуги, оплачиваемых по такому единому документу. (Решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2016 г. по делу № А41-61181/2016).

Зачастую Региональный оператор фонда капитального ремонта заключает соглашение о расчетах/агентский договор не с расчетным центром, а напрямую с управляющей организацией. В этом случае необходимо четко прописывать права и обязанности по договору, поскольку не четко прописанные условия договора могут повлечь неблагоприятные последствия управляющей организации (как минимум - в виде потраченного времени на взыскание взносов на капитальный ремонт).

Арбитражный суд Кемеровской области Решением от 17 августа 2016 г. по делу № А27-3745/2016 отказал управляющей организации в удовлетворении требований о взыскании взносов на капитальный ремонт, указав следующее: между НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» (принципал) и управляющей организацией (агент) заключен агентский договор, в соответствии с условиями которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства начислению и обработке взносов на капитальный ремонт; сбору взносов и процентов. Из условий агентского договора не усматривается право управляющей организации на предъявление в судебном порядке требований о взыскании собранных ответчиком взносов в интересах НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области».
При указанных обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит.

Поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматели муниципальных квартир взносы за капитальный ремонт не оплачивают (их должен оплачивать собственник помещения - муниципалитет).

В случае, если РКЦ в едином платежном документе ошибочно выставил взносы на капитальный ремонт нанимателю - управляющая организация не несет за это ответственности.

Наниматель муниципальной квартиры обратился в суд с иском к управляющей организации, где одним из требований указал: признание незаконным начисления платы за капитальный ремонт, перерасчете платы на сумму произведенных платежей за капитальный ремонт и взыскании морального вреда. Судом установлено, что получателем взносов на капитальный ремонт является региональный Оператор фонда капитального ремонта Нижегородской области. Управляющая организация получателем данных платежей не является, соответственно отношения к выставлению нанимателям данного жилого помещения счетов на оплату платежей и взносов на капитальный ремонт не имеет, то есть является ненадлежащим ответчиком по данному требованию. (Решение Дзержинского городского суда от 7 июня 2017 по делу № 2-1457/2017, устоявшее в апелляции в Нижегородском областном суде).

Износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в России, по оценкам правительства, уже превышает 60%. В том числе, требует капитального ремонта и состояние многих многоквартирных домов. По сведениям Росстата, на конец 2013 года удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в стране составил 2,8%. И даже сравнительно новые жилые дома постепенно устаревают и требуют капитального ремонта: например, капремонт загрузочных устройств мусоропроводов следует проводить каждые 10 лет, а сетей питания лифтовых установок – каждые 15 лет (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) " ").

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах должны оплачиваться собственниками расположенных в них помещений, в том числе и квартир (). И если в советские годы основным собственником жилых помещений являлось государство, которое и оплачивало расходы по содержанию и ремонту своей собственности, то теперь, в результате массовой приватизации, квартиры перешли в частную собственность. Но вместе с правом на квадратные метры к новым собственникам перешла и обязанность по их содержанию и ремонту, как текущему, так и капитальному – за исключением домов, которые на момент приватизации уже требовали капитального ремонта (ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I " ").

Изначально владельцы помещений в многоквартирных домах самостоятельно в добровольном порядке определяли размеры общего имущества. Эта плата включалась в платежи за коммунальные услуги. Но стремление собственников недвижимости к снижению расходов на оплату этих услуг приводило к тому, что управляющие компании и ТСЖ не могли аккумулировать достаточно средств для финансирования капитального ремонта дома и эти расходы часто перекладывались на муниципальные бюджеты в форме финансирования аварийно-восстановительных работ.

Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?

Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:

• на специальном счете;
• на счете регионального оператора – так называемый "общий котел" ().

  ФОРМЫ

При этом по умолчанию фонды капитального ремонта формируются на счетах региональных операторов и никаких действий для этого производить не требуется, а для выбора способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме ().

ВНИМАНИЕ!

Пока ваш дом не включен в региональную программу (и до истечения восьми месяцев с момента включения), вы не обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт (). Ознакомиться с региональной программой можно на сайте регионального Фонда капитального ремонта.

Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.

В течение этого же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
• перечень услуг и (или) работ по капремонту;
• сроки его проведения;
• владелец специального счета;
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет ().

При этом размер ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.

Владельцем специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.

Если же в установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из квитанций об оплате.

Следует отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей, отличающих этот способ от ведения счета в рамках "общего котла":

• на хранящиеся в банке деньги могут начисляться проценты, что позволит несколько снизить потерю покупательной способности накоплений за период их хранения. Стоимость обслуживания счета и размер начисляемых процентов могут различаться в зависимости от банка. Например, одно из кредитных учреждений предлагает банковское обслуживание специального счета за 4,8 тыс. руб. в год, при этом процентная ставка может варьироваться от 0,2% до 3,5% годовых в зависимости от суммы, находящейся на счету. Следует отметить, что также не содержит и запрета начислять проценты на денежные средства, хранящиеся в банках на счетах регионального оператора;
• любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для этого не требуется ();
• региональным законодательством может быть установлен минимальный размер фондов капремонта, формирующихся на специальных счетах, по достижении которого общее собрание собственников может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт – за исключением тех, кто задолжал по таким взносам ();
• отсутствует предусмотренное для региональных операторов ограничение на уплату аванса в размере, превышающем 30% от стоимости работ по капитальному ремонту, что позволит требовать более выгодных условий договоров с подрядчиками ().

При этом средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка (но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств со специального счета (), в связи с чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не связаны с капремонтом (). Также такие денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца счета ().

Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает выбранный способ формирования фонда капитального ремонта или они пропустили шестимесячный срок принятия решения о его выборе, то изменить эту ситуацию можно в любое время на основании решения общего собрания собственников.

Если решением общего собрания фонд изымается из управления регионального оператора и будет в дальнейшем формироваться на специальном счете, такое решение должно содержать сведения, предусмотренные , как и при первоначальном выборе спецсчета для формирования фонда. Данное решение следует в течение пяти дней направить региональному оператору, однако в силу оно вступит лишь через два года с этого момента (срок может быть снижен региональным законодательством) и при отсутствии задолженности по оплате работ по капитальному ремонту или предоставленным на эти цели кредитам (). В течение этого периода платежи по прежнему будут перечисляться региональному оператору.

В случае же принятия решения о передаче фонда региональному оператору, оно вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания. Отсутствие задолженностей по выполненным работам и предоставленным кредитам в данном случае также является обязательным условием для вступления решения в силу ().

Размер взноса в фонд капитального ремонта

Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается нормативными актами субъектов РФ и ежегодно индексируется с учетом изменения индекса потребительских цен ( , утв. приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр). Так, размер этого взноса в 2015 году в Москве составляет 15 руб. в месяц за каждый квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме (постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 833-ПП " "). Для сравнения, в Санкт-Петербурге размер взноса дифференцирован от 2 до 3 руб. в зависимости от типа строения, на территории Московской области в 2015 году размер взноса равен 7,8 руб., а в Самарской области он варьируется от 5,07 руб. до 5,84 руб. в зависимости от этажности жилого дома (во всех регионах эти суммы также начисляются ежемесячно за каждый квадратный метр общей площади помещения).

Размер взноса не зависит от количества лиц, зарегистрированных в жилом помещении или его расположения. Сумма платежа определяется лишь по характеристикам здания жилого дома (год постройки, этажность, тип материалов), если в данном регионе предусмотрена такая дифференциация размера взноса, и по количеству квадратных метров помещения.

Окончательный размер взноса может быть изменен в сторону увеличения решением общего собрания собственников, а накопленную за счет такого повышения сумму можно использовать на виды капитального ремонта, не предусмотренные (например, на разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам), либо для ускорения выполнения срочных работ ().

Цели расходования средств из фонда капитального ремонта

Средства из фонда капитального ремонта можно потратить исключительно на определенные в цели:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако дополнительно субъекты РФ могут разрешать расходовать средства фонда на другие виды ремонтных работ, в том числе:

• утепление фасада;
• переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
• устройство выходов на кровлю;
• установку коллективных (общедомовых) счетчиков и узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов.

Этот список является открытым, регионы никак не ограничены в праве определять направления расходования средств фондов капремонта ().

Кроме того, эти средства можно потратить на:

• разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;
• оплату услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;
• оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам (). К примеру, ставка платы за выдачу банковской гарантии по государственным контрактам в настоящее время варьируется от 1% до 5%. Вероятно, банковские гарантии по кредитам для капитального ремонта будут оцениваться в таких же рамках.

При этом за счет суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут финансироваться только работы, предусмотренные , а также погашение кредитов, займов (и процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты данных работ ().

Из этого следует, что финансировать разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам можно лишь из процентов за несвоевременную уплату взносов и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также за счет суммы взносов, превышающей их минимальный размер.

Сроки расходования средств из фонда капитального ремонта

Субъекты Российской Федерации обязаны принять ежегодно актуализируемые региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (). В этих документах устанавливаются предельные сроки проведения капитального ремонта таких домов, независимо от способа формирования фонда капремонта. Ознакомиться с ними можно на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Следует отметить, что законом предусмотрено проведение капремонта в первоочередном порядке в тех домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, если с того момента капремонт так и не был произведен ().

Однако в региональных программах закрепляется лишь предельный срок проведения капитального ремонта. Согласно , владельцы недвижимости в многоквартирных домах имеют право в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества независимо от способа формирования фонда капремонта. Выносить этот вопрос на повестку дня общего собрания могут как сами собственники, так и управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор.

Решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта должно содержать следующие обязательные сведения:

• перечень работ по капитальному ремонту;
• смета расходов;
• сроки проведения капитального ремонта;
• источники его финансирования (специальный счет или счет регионального оператора);
• данные лица, которое уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если досрочный капитальный ремонт не производился, то управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор обязаны направить собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне услуг и (или) работ и их объеме и стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества. Это должно быть сделано не позднее, чем за шесть месяцев (иные сроки могут быть установлены региональным законодательством) до наступления года, в котором согласно региональной программы запланировано выполнение капитального ремонта. Решение по такому предложению собственники обязаны принять в течение трех месяцев с момента получения такого предложения, в противном случае это решение принимается органом местного самоуправления.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (). Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется Росфиннадзором (постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1092 " "). Также в рамках своих полномочий надзор осуществляют органы прокуратуры и МВД России.

Таким образом, в случае нарушения порядка формирования фондов капитального ремонта, сроков и порядка проведения капитального ремонта, собственники помещений в многоквартирных домах имеют право обратиться в указанные организации или суд согласно их компетенции, как в индивидуальном порядке, так и коллективно.

Следует отметить, что надлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств гарантируется субъектом Российской Федерации, который выполнит капремонт за счет регионального бюджета в случае, если региональный оператор нарушит свои обязательства перед собственниками помещений в многоквартирных домах ().

Если у вас остались вопросы, ждем их на нашу электронную почту – ответы на наиболее интересные мы включим в материал. Также с ответами на часто возникающие вопросы можно ознакомиться на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Документы