Большинство граждан РФ проживает в многоквартирных домах. Управление и обслуживание здания в МКД осуществляется ТСЖ или УК. Эти организации не всегда руководствуются желаниями и интересами обычных граждан при решении тех или иных вопросов, что нередко вызывает конфликты и споры между управленцами и простыми жильцами. Чтобы стороны взаимодействовали слажено и гармонично, им надо связующее звено, а именно собственникам квартир следует избрать совет многоквартирного дома.

Что это такое, и для чего нужен совет, какова его структура и функции, понятно сегодня не всем россиянам. Разобраться в представленной сфере можно, если внимательно изучить действующие нормы и положения Жилищного кодекса РФ. Именно этот документ, а именно его 161 статья, узаконивает домовой совет и устанавливает диапазон его полномочий. Располагая теоретической базой в данном вопросе, можно разработать для себя персональный алгоритм действий, который позволит грамотно выбрать совет дома, и избежать при этом распространенных правовых ошибок.

Совет многоквартирного дома представляет собой орган, занимающийся организационными вопросами от имени жильцов. В законодательстве обязанность по созданию совета была закреплена сравнительно недавно. Большинство собственников жилья стремятся уйти от участия в управлении дома, совет же, наоборот, вовлекает их в этот процесс, и заставляет действовать в интересах владельцев квартир. Чтобы оценить преимущества и недостатки этого органа, необходимо вникнуть в его компетенцию, права и обязанности.

Положение о совете многоквартирного дома четко фиксирует права и обязанности этого органа самоуправления МКД. Полномочия совета включают в себя защиту прав собственников жилья на всех уровнях. Чаще всего отстаивать интересы жильцов приходится в отношениях с управляющей компанией или организацией, занимающейся обслуживанием дома. В случае если УК предоставляет некачественные услуги, совет уполномочен зафиксировать данный факт и требовать устранения дефектов, налаживания полноценной работы системы. Еще домовой совет участвует в составлении актов относительно ткущего и капитального ремонта общедомового имущества. Представитель комитета должен присутствовать при составлении акта, в случае нанесения ущерба имуществу одного из жильцов. Еще одним важным правом совета является возможность инициирования собрания всех собственников жилья для решения насущных вопросов.

Совет многоквартирного дома имеет не только права и полномочия, но и обязанности. Жилищный кодекс гласит, что основной задачей совета является контроль за работой управляющей компании. Непонимание законов приводит к тому, что некоторые собственники квартир думают, что совет дублирует работу УК, и не понимают, зачем так делать. На самом деле это не так. Кто лучше жильцов знает существующие проблемы и насущные вопросы? Ответ очевиден, поэтому представители владельцев квартир координируют работу УК, следят за тем, чтобы она соответствовала реальным потребностям и установленным стандартам.

Правовая документация полностью регулирует полномочия данного объединения. В нем фиксируются главные обязанности комитета, а именно:

• подача предложений относительно проведения ремонтных работ, благоустройства придомовой территории, улучшения качества коммунальных услуг;
• определение для УК первоочередных мероприятий;
• составление плана работы на ближайший год и предоставление отчетности о выполненных задачах;
• контроль за рациональным использованием средств собственников и т. д.

Совет должен замечать все неточности и нарушения в работе УК. Также в его сферу деятельности входит все, что не обязаны делать управленцы. Значение совета трудно переоценить. Несмотря на то, что объединение не является юридическим лицом, его работа способна улучшить механизм взаимодействия управляющей организации и граждан.

Так как совет будет представлять интересы жильцов, то и выбрать его состав должны именно собственники квартир. Избрание по закону должно проводиться на общественном собрании владельцев жилья. Подготовиться к нему надо заблаговременно. За 10 дней до даты собрания нужно повесить объявление о месте и времени проведения сбора. Его лучше разместить там, где каждый сможет его увидеть. Также каждому собственнику нужно передать уведомление, в котором будут указаны цели проведения мероприятия. Когда жильцы знают, что нужно выбрать совет, а затем определить, его председателя, они охотней явятся на собрание, ведь им предстоит установить, кто будет старший по дому.

Состав и количество участников совета законодательством не ограничивается, главное - руководствоваться принципом разумности. Сегодня существует три формы собрания:

• очная;
• заочная;
• очно-заочная.

Наиболее распространенным решением в современных условиях является третий вариант, согласно которому, изначально жильцы лично собираются для обсуждения, а на следующий день всем собственникам раздаются опросные листы. По итогам голосования составляется протокол совета, в котором фиксируется итоговое решение. Итоги голосования будут считаться действительными и законными, если в мероприятии принимало участие более половины всех жильцов МКД.

Совет и председатель совета дома избирается на срок, не превышающий двух лет, затем необходимо провести повторное собрание, и организовать перевыборы. Если работа прежнего совета всех устраивает, комитет продолжает работать в прежнем составе.

Если жильцы самостоятельно не выберут домовой совет, его изберут по инициативе городской администрации. В таком случае в его состав могут попасть некомпетентные или предвзятые люди, халатно и безответственно исполняющие свои обязательства.

Совет МКД должен возглавить ответственный человек, которому доверяют большинство жильцов. Если у этого гражданина есть опыт организационной или правовой деятельности, это существенно поможет ему во время работы на данном посту. Полномочия председателя совета во многом сходны с общими правами и обязанностями всего комитета, т. к. именно руководитель несет ответственность за надежную и компетентную работу комитета.

Председателя выбирают из числа участников совета. По итогам голосования составляется протокол, который подписывается участниками. После выборов уполномоченное лицо будет обязано:

• вести переговоры с управляющей компанией;
• доносить информацию о деятельности УК собственникам квартир;
• заключать договора и выступать от имени жильцов;
• принимать участие в составление актов обследования жилых помещений;
• на основании доверенности, образец которой можно найти у нотариуса, выступать в суде или других государственных органах.

По решению собственников жилья участники совета и его председатель могут получать денежные выплаты. Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома не регулируется на законодательном уровне, т. е. закон не запрещает подобную плату, но и не регламентирует порядок ее предоставления. Если жильцы хотят отблагодарить председателя совета за компетентную работу, размер и способ передачи денежных средств должен быть определен на общественном собрании владельцев квартир.

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Если вы считаетесь владельцем жилплощади, то столкнетесь с проблемами, которые нужно разрешать совместно с другими жильцами. Трудностей в многоквартирном доме много, поэтому стоит инициировать создание совета дома.

Этот орган самоуправления настоящая необходимость. Законодатели попытались легализировать советы домов и их функции. Данный орган считается связующим элементом между проживающими в здании и управляющей фирмой. Зачем же необходим совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного здания не может быть юридическим лицом. Это означает, что он никак не может обладать собственным расчетным счетом, печатью и правами, которые непосредственно связаны с деятельностью проводимой юридическими лицами.

Однако, не следует приуменьшать результативность совета многоквартирного дома. При дружной работе всех, кто входит в состав совета, совершенствование деятельности управляющей компании возможно окажется явью.

Памятка! Прямые обязательства совета многоквартирного здания перед жильцами зафиксированы в ЖК Российской Федерации и основной его обязанностью считается контролирование управляющей компании.

Большая часть жильцов значимости совета дома не осознают. Ведь если управляющей фирме платят за работу, то по какой причине необходимо дублировать ее обязанности, спрашивают себя владельцы. Однако, кто как не они понимают намного лучше трудности собственного здания.

Входящая в совет многоквартирного дома группа жильцов должна обращать внимание управляющей компании на первостепенные задачи, которые обязаны быть выполнены по ремонтным работам. А кроме того, обеспечивает подписание договора с управляющей компанией и соглашений с фирмами, которые будут снабжать дом всеми необходимыми ресурсами.

Группа участников совета многоквартирного здания оформляет план на ближний период времени по собственной работе и каждый год предоставляет отчет жильцам о проведенной работе.

Памятка! План создается на основе расходов, которые нужны на те либо другие работы и должен гарантировать осуществление подобных работ.

Совет многоквартирного здания способен инициировать все без исключения мероприятия, какими управляющая компания заниматься попросту не должна.

Задача совета многоквартирного здания состоит в охране прав жильцов от пассивности управляющей компании.

Совет дома имеет права зафиксировать отсутствие либо предоставления плохого качества услуги и потребовать от управляющей компании приведения услуги в нормальное состояние.

Участвует в подготовке и подписании актов, с помощью которых можно инициировать осуществление текущего и капитального ремонта. Также он должен готовить акты в которых необходимо зафиксировать, к примеру, затопление жилплощади либо причинение другого вреда помещению владельца.

Если представители управляющей фирмы не желают инициировать оформление акта, совет многоквартирного здания имеет права, позволяющие продублировать подобные действия.

К возможностям совета здания также причисляется сбор собственников жилища по каждому важному вопросу.

Выборы совета многоквартирного дома: пошаговая инструкция

Создание совета многоквартирного здания совершается на всеобщем собрании жильцов дома. Для начала следует осуществить подготовку. За 10 суток до того, как будет проведен сбор, необходимо поместить сообщение о нем в местах, доступных для всех жильцов здания. Важно зафиксировать на фотокамеру, когда было размещено объявление для того, чтобы затем данный факт невозможно было оспорить.

Проведение сбора возможно в 3-х формах. На настоящий момент наиболее распространенной формой считается очно-заочная. При ней вы сначала можете инициировать проведение сбора владельцев в очной форме. Но, как это часто случается, к общему согласию на данном собрании прийти не всегда не получается. Это не трагедия. На этом собрании вы можете объявить о проведении нового только уже в заочной форме.

Памятка! При очно-заочном способе собрания, заочное наступает уже на следующий день после очного.

Затем вам необходимо раздать опросные листы с целью голосования собственникам жилья. Дату завершения собрания можно устанавливать любую. В законе нет временных ограничений выполнения собрания собственников жилища.

После проведения собрания все его постановления оформляются протоколом. Постановления считаются принятыми, если в собрании участвовало больше половины собственников и проголосовало за эти решения такое же их количество.

Создание совета многоквартирного дома проводится из собственников жилья. Совет дома может быть избран не более чем на 2 года. После этого следует инициировать повторное голосование.

Памятка! В случае если в Вашем здании не избран совет многоквартирного дома, то начать осуществление всеобщего собрания по его выбору должен орган регионального самоуправления, однако, в данном случае, в состав совета может попасть группа людей, лояльных как органу регионального самоуправления, так и управляющей фирмы.

Председатель совета должен избираться из группы людей, входящих в совет многоквартирного дома. Он осуществляет все без исключения функции совета многоквартирного дома. По этой причине прямые обязанности главы совета многоквартирного дома в некоторых случаях дублируют функции всего совета. В связи с этим к обязанностям главы многоквартирного здания причисляются следующие функции:

• Ведение диалога с управляющей компанией о проекте соглашения по управлению домом, о возможности внесения изменений, в те условия, которые не удовлетворяют собственников жилья;
• Предоставление условий соглашения об управлении дома единой группе собственников;
• Если группа собственников дала право заключать соглашения управления главе совета многоквартирного здания, то он обладает правом от их имени подписать соглашение управления;
• Осуществление контроля всех требований договора, которые должна исполнять управляющая компания и подписание актов приемки работ;
• Выступление в суде по проблемам, связаным с управлением многоквартирного здания и предоставлением коммунальных услуг (на основе доверенности от собственников).

Не следует приуменьшать значимость прав как совета многоквартирного здания, так и главы совета. Глава совета способен осуществить сбор собственников по формированию ТСЖ в своем здании.

В случае если же подобных глобальных планов не имеется, то он может осуществлять надзор за деятельностью управляющей компании.

Кроме того, возможность формирования актов о выполненной работе управляющей компанией и создание актов о дефектах в местах всеобщего пользования либо в комнатах собственников считается значительным средством воздействия главы совета многоквартирного здания.

Все без исключения желают, чтоб в здании был порядок, а за жилплощадь приходилось выплачивать меньше. Однако большая часть полагает, что все это обязано случиться без них. Приведем стандартные доводы против организации совета дома и контрдоводы.

«Есть управляющая фирма, которой мы платим каждый месяц за содержание здания, за услуги по управлению, за текущие ремонты. Вот пускай она и трудится. Отчего жители обязаны безвозмездно выполнять за управляющую фирму ее функции?»

Совет не выполняет деятельность управляющей компании, а приглядывает за ней. Вы владелец жилплощади, который нанял управляющую компанию с целью обслуживания здания и платящий за это деньги. И пока вы не станете контролировать, правильно ли тратятся ваши средства, управляющая компания станет распоряжаться жильем без вашего участия.

«В совете необходимы квалифицированные люди. И они обязаны истратить уйму собственного времени, чтобы самим во всем разобраться. А другие не разбираются в этом.»

При формировании советов стремятся, чтобы в них вступили люди, которые подкованы в техническом и экономическом плане, однако зачастую есть и те, кто не разбирается в вопросах ЖКХ. Главное это стремление разобраться в вопросах управления собственным жильем, собственными средствами. А в процессе работы совета идет взаимное обогащение, обучаться приходится абсолютно всем в одинаковой мере. Помимо этого, ведутся безвозмездные семинары для председателей советов зданий, немало нужной информации печатается в средствах массовой информации.

«Если даже муниципальное управление и прокуратура не смогут добиться, чтобы управляющие компании действовали как необходимо, то разве могут что-то сделать обыкновенные жители? Если даже работника полиции в квартиру не пускают, то как туда допустят владельца и как он может навести порядок в собственном здании?»

Все без исключения советы поначалу имеют крупные проблемы в работе с УК. Управляющая компания станет прислушиваться к владельцам, когда они продемонстрируют осведомленность в законодательстве и делах здания и станут действовать не сами по себе, а совместно. К советам в основной массе случаев отношение уже другое, чем к отдельным владельцам. К тому же совет способен составить с УК договор о взаимодействии, где конкретно прописаны полномочия и прямые обязанности двух сторон. В конце концов, есть контролирующие организации, позволяющие решать конфликтные ситуации с управляющей фирмой.

«Голосование за организацию совета здания не произойдет, потому что общество в основной массе своем неактивно, им плевать, что творится с их жильем. У нас не получается даже в пределах подъезда собрание осуществить, а что, в таком случае, говорить о целом доме!»

В случае если не произошло собрание в очной форме, то организуется заочное. Когда всякий владелец получит бланк, значительно больше шансов, что получится набрать более пятидесяти процентов голосов в доме и осуществится сбор. Владельцы квартир обязаны осознавать, что ни один человек, помимо них, не может ничего поменять относительно их здания. Необходимо лично предпринимать усилия.

Довольно трудно создать благоприятные условия для доверительных взаимоотношений клиентов и управленческих структур, когда отсутствует промежуточная организация, разделяющая интересы обеих сторон. Таким связующим звеном выступает СМД (совет многоквартирного дома). Председатель совета МКД решает насущные вопросы и ориентирует работу государственных жилищных структур.

В каждом многоквартирном доме обязательно должен быть свой совет МКД. Совета может не быть лишь тогда, когда уже существуют жилищный или потребительский кооператив , а также товарищество. В случае, когда жильцы не создали совет и не выбрали председателя совета МКД , управленческая компания обязана организовать ОСС (общее собрание собственников) в течение трех месяцев. Главной проблемой ОСС будет отсутствие совета МКД, главной задачей – решение этой проблемы.

Согласно настоящим законам Российской Федерации любой многоквартирный дом обязан обзавестись советом и председателем совета МКД (в случае, когда здание не находится на попечительстве ТСЖ или иной организации, исполняющей такие же функции).

В чем польза подобного органа управления? Бесспорно, он отстаивает права и пожелания жителей здания. Обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем: проверка должного выполнения управляющей компанией (УК) ее работы, организация порядка и ремонта общедомовых помещений, оценка исполненных компанией обязательств перед собственниками.

Получается, что совет МКД должен следить за следованием УК двусторонним актам, а также оценивать степень удовлетворенности жильцов проделанными работами.

Выборы председателя совета МКД заключаются в избрании одного из его участников. Происходит это на организованной встрече жильцов.

Общее собрание собственников проходит в таком порядке.

1. Совет МКД ставит задачу решить проблемы с созданием организованного самоуправления. Приступить к решению данного вопроса можно лишь тогда, когда совет собирает 50% и более своих членов (то есть собственников помещений возрастом от 16 лет).
2. Организовать такое собрание (а также выборы председателя совета МКД) может как группа жильцов, так и отдельно взятый собственник (согласно жилищным законам РФ).
3. Намеченная дата, а также время организации общего мероприятия должны быть известны всем собственникам как минимум за неделю до проведения встречи.
4. Председателем совета МКД, а также его секретарем может быть любой избранный голосованием на общем собрании собственник или житель многоквартирного дома (здесь стоит отметить, что если председатель совета МКД не собственник, порядок избрания, а также его полномочия остаются неизменными).
5. Итоговые акты мероприятия заверяются и секретарем, и председателем. То же касается и протокольной выписки собрания, которая впоследствии направляется в государственные жилищные органы, а также в управляющую организацию. Рассмотрение выписки может длиться до тридцати суток с даты передачи документа главе администрации. После процедуры рассмотрения выписки он направляет председателю совета МКД заверенный акт (удостоверение), подтверждающий должность председателя.
6. Законодательством установлено, что за претендента в председатели совета МКД должны проголосовать более половины участников общего собрания. Только тогда кандидат приобретает эту должность.

Согласно законодательству РФ переизбрание на должность председателя осуществляется 1 раз в 2 года (совет может самостоятельно устанавливать периодичность процедуры переизбрания). Права и обязанности председателя совета МКД теряют юридическую силу раньше избранного срока по двум причинам:

• если председатель сам изъявляет желание покинуть эту должность;
• если за его отставку голосует более ¼ части от общего числа участников собрания.

Заключение об отставке председателя совета МКД, его переизбрании, а также организации совета многоквартирного дома, принятое на общем собрании, жильцы дома обязаны передать УК (или подрядчику), с которой ведется сотрудничество.

Основные и дополнительные полномочия председателя совета МКД

Основные полномочия председателя совета дома

1. Донесение до жильцов дома планов работ, намеченных УК.
2. Заверение актов поддержания порядка со стороны жильцов, а также со стороны управляющей организации (УО) (подписание актов выполненных работ председателем совета МКД).
3. Разработка с жильцами дома закрепленных периодических выплат на поддержание порядка и на ремонтные работы общих помещений. Определение сроков и заключение договоров, касающихся обязательных ремонтных работ.
4. Совместное с общим собранием жильцов решение проблем, касающихся недовольства отдельных собственников по поводу проведенного ремонта, если какие-либо работы не были закреплены в договоре с управляющей компанией.
5. Поддержание доверительных взаимоотношений жильцов многоквартирного дома с управляющей организацией.
6. Контроль над установлением взаимоотношений УО с инспекторскими структурами (в рамках договора с управляющей компанией).
7. Создание (совместно с УО) плана отчетности по заключенному акту. Эту процедуру необходимо проводить ежегодно. Кроме того, председатель совета МКД должен следить за надлежащим выполнением управляющей организацией всех условий, касающихся доведения той или иной информации до жильцов дома.
8. Подписание документов о предоставленных услугах с УО (то есть подрядчиком).
9. Взыскание средств с недобросовестных собственников, имеющих долговые обязательства перед ЖКХ.
10. Ознакомление жильцов дома с предполагаемым договором с управляющей организацией. Председатель совета МКД должен убедиться, что все жильцы согласны с условиями настоящего договора с УК.
11. Совместное с общим собранием решение о выборе конкретной УО (либо подрядчика), которая смогла бы предоставить высокий уровень обслуживания.

Дополнительные полномочия . Жильцы дома имеют право наделить ими председателя совета МКД посредством подписания соответствующего договора с управляющей организацией, государственными структурами или же компанией-подрядчиком. Кроме того, согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации на председателя совета МКД может быть оформлен доверительный документ. Доверенность подписывается только председателем, но в ней указаны все собственники, давшие согласие на эту процедуру.

• Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Права председателя совета МКД: что может и не может делать председатель

В случае, когда никаких договоров с УО подписано не было, председатель совета МКД выступает перед ТСЖ в качестве уполномоченного лица, деятельность которого контролируется ТК РФ.

Иногда договор закрепляет некоторые права организации деятельности в многоквартирном доме за ТСЖ. Чтобы иметь возможность подписать трудовой договор, уполномоченному на должность председателя нужно состоять в базе Единого реестра юридических лиц. В таком случае председатель совета МКД имеет следующие возможности: согласовывая с общим собранием жильцов, выбирать работников, которые будут делать ремонт; во время возникновения различных аварий находиться в чужом жилом помещении (исключительно с позволения собственника данного помещения).

Помимо перечисленных, права и обязанности председателя совета МКД могут содержать осуществление закупки инструментов для ремонтных работ, а также внесение фиксированных выплат от собственников. Кроме того, председатель совета МКД может выбирать компанию-подрядчика, предоставлять жильцам дома акты утвержденной формы, привлекать собственников помещений к судебному разбирательству по поводу уклонения от своих обязанностей, а также иных правонарушений. Должностное лицо не может расходовать средства на работы, которые не были согласованы со всеми собственниками помещений. Нахождение на территории чужой собственности без дозволения владельца помещения рассматривается как уголовно наказуемое деяние.

1. Представлять жильцов дома на судебных разбирательствах (при наличии соответствующей доверенности), касающихся обслуживания здания, а также сервиса, предоставляемого УО.
2. Следить за должным исполнением всех обязательств УК, а также утверждать все документы сдачи отремонтированных помещений.
3. Решать все насущные проблемы, назначенные ему на рассмотрение ОСС.
4. Подписывать акт управления. Согласие жильцов по поводу этого вопроса должно быть выражено доверительным документом или же письменным решением совета.
5. Проводить ознакомление всех жильцов с договором между советом и управляющей организацией.
6. Непосредственно вести диалог с УК по вопросам обслуживания здания, корректировки условий договора, если они не устраивают жильцов многоквартирного дома.

Председатель совета МКД ведет контроль над выполняемой работой общего собрания, а также отчитывается перед советом о собственной деятельности.

• Протокол общего собрания собственников: как оформить по новым требованиям

Зачем может понадобиться доверенность председателю совета МКД

Председатель совета МКД не исполняет обязанностей управляющей компании, он ведет свою работу в качестве должностного представителя совета многоквартирного здания, а также контролирует решения общего собрания и отчитывается исключительно совету жильцов.

Круг вопросов, решаемых на совете жильцов, может быть дополнен по их же решению. Компетенция председателя не имеет такой «привилегии». Однако некоторые дополнительные полномочия председатель совета МКД все же может взять на себя, если они закреплены в доверенности, согласованной со всеми жильцами.

Согласно ГК РФ при отсутствии такого доверительного акта (доверенности) председатель не имеет права брать на себя дополнительные полномочия. Он может лишь решать вопросы, установленные законодательством: участие в оформлении договора с УК, проведение ознакомления всех собственников с настоящим договором, урегулирование ситуаций, когда жильцы не согласны с пунктами данного документа. Представляя интересы жильцов многоквартирного дома, председатель совета МКД ведет диалог с УО, информируя собственников об итогах процесса переговоров. Кроме того, он имеет право следить за должным выполнением всех необходимых работ, установленных в договоре с управляющей организацией. Если договоренности компанией игнорируются, председатель обязан отправить в структуры МСУ документ, в котором должны быть указаны все нарушения (по вопросам сервиса, проведения ремонтных работ, а также по вопросам недобросовестного предоставления коммунальных услуг).

Председатель совета МКД, имеющий доверительный акт от собственников помещений, может:

• представлять интересы жильцов на судебных разбирательствах по вопросам, касающимся выполнения УО ремонтных работ, а также обеспечения помещений коммунальными услугами;
• подписывать документы сдачи или приема предоставленных услуг или ремонтных работ помещений, находящихся в общем пользовании; документы, подтверждающие выявление нарушений, некачественного или несвоевременного выполнения обязательств УК; документы, подтверждающие тот факт, что коммунальные услуги не были предоставлены вовсе (или же были предоставлены не в полном объеме);
• оформлять документы с УО или компанией-подрядчиком, когда эти органы выбраны на совете жильцов;
• заверять с УО акты управления зданием.

Дополнительные полномочия совета МКД, как правило, закрепляются непосредственно в доверенности.

Стоит привести пример . 2 октября 2013 года судебный орган Саратовской области рассматривал дело № А57-5190/2013, в котором говорилось о том, что «председатель совета МКД имеет право осуществлять деятельность в интересах общего собрания по следующим вопросам:

• оформлять договор о предоставлении услуг и проведении ремонтных работ согласно решению совета жильцов, заверять его от имени собственников, следить за должным исполнением управляющей организацией своих обязательств и условий данного договора. Кроме того, председатель совета МКД имеет право утверждать документы сдачи ремонтных работ, оказания коммунальных услуг, приема и передачи паспорта подготовки здания к использованию его в холодное время года, а также актов проверки многоквартирного дома;
• вести диалог с управляющей компанией по вопросам пунктов документа на оказание услуг и проведение ремонтных работ помещений, находящихся в общем пользовании, до момента согласия совета на подписание данного документа».

• Сравнение способов управления многоквартирным домом

В каком порядке выплачивается вознаграждение председателю совета МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации председатель МКД до 30 июня 2015 года не получал никаких денежных средств, так как этот вопрос не был урегулирован законодательством нашей страны. После указанной даты в законодательстве нашей страны появились поправки (согласно ФЗ № 176 от 29 июня 2015 года), утверждающие выплату вознаграждения председателю МКД.

Теперь ЖК РФ устанавливает сумму и условия выплаты этих денежных средств. Согласно пункту 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации совет жильцов имеет право утвердить оплату труда председателю совета МКД, а также его участникам.

Решение о выплате вознаграждения должно включать:

• сумму оплаты денежных средств председателю совета МКД;
• обязанности, за исполнение которых осуществляется такая выплата.

Эти решения принимаются на общем собрании жильцов. Законодательство не обязывает совет утверждать выплату вознаграждения. Данный вопрос должен быть вынесен на общее голосование, итоги которого определяются решением более 50 % собственников («за» или «против»).

УО не ведет выплату вознаграждения председателю совета МКД, если большинство членов совета проголосовали «против». Все обязательства УК установлены в статьях 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном перечне не содержится обязательство по выплате каких-либо денежных средств председателю совета МКД.

Управляющая компания должна решить вопрос об организации общего собрания жильцов, а также следить за надлежащим исполнением своих обязательств перед собственниками. А это значит, что вознаграждение и вовсе может отсутствовать. Законодательством установлено, что УК по определенным причинам имеет право не осуществлять выплату вознаграждения председателю совета МКД в случае, когда на переговорах не было достигнуто решение о тех условиях договора, которые бы устраивали обе стороны.

Если же общее собрание утвердило выплату вознаграждения, собственники должны отразить в документе следующее:

• сумму выплат УК за предоставление услуг жильцам по организации и выплатам вознаграждения председателю совета МКД;
• организацию и даты отчетности УК перед жильцами многоквартирного дома о сумме, предоставленной совету (согласно статье 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• сумму выплат отдельно взятым участникам совета либо исключительно председателю совета МКД;
• сроки оплаты вознаграждения;
• список членов совета, заявленных на выплату данного вознаграждения;
• условия выплат, назначенных совету многоквартирного дома. Сумму можно указывать в конкретном платежном акте либо в документе общих платежей с указанием наименования выплаты;
• предоставление полномочий УК, которая должна в интересах жильцов выплачивать данное вознаграждение, порядок начисления которого устанавливается непосредственно на общем собрании собственников.

УК, как правило, является посреднической организацией, стоящей между жильцами многоквартирного дома и советом собственников. Законом не предусмотрено указание в договоре конкретной суммы вознаграждения председателю совета МКД, однако жильцы все же обязаны выплачивать его управляющей организации.

Чтобы избежать недовольства со стороны инспекционных комиссий, контролирующих порядок налогообложения, необходимо закреплять в договоре сумму вознаграждения, перечисляемую УК. Кроме того, согласно утверждению совета собственников УК обязана отчитываться перед ними по вопросам траты начисленной суммы денег.

Управляющая компания должна уплачивать определенные налоги и страховые выплаты (в случае, когда она является посредником между жильцами, советом и председателем совета МКД).

• НДФЛ начисляется советом из размера выплаченных денежных средств. Собрание собственников имеет право взыскать сумму денег с жильцов, так как процесс протекает не на основе договорного акта. УК данный платеж не вносит.
• Страховые выплаты совету не предоставляются. Управляющая организация, исполняющая роль посредника и действующая в интересах жильцов, не имеет обязательств перед собранием и председателем совета МКД.
• Налог на доходы начисляется на сумму, выделенную жильцами из агентских денежных средств. На денежные средства, выделенные в качестве вознаграждения, налог на доходы не начисляется.

Получите бесплатный доступ на 3 дня

Мы дарим Вам доступ на 3 дня к узкоспециализированной справочной системе – «Управление многоквартирным домом» . Используйте новые возможности для профессионального развития компании.

Как может планировать свою деятельность председатель совета МКД

Вести деятельность председателя совета МКД – задача не из легких. Чтобы грамотно организовать решение всех насущных вопросов, необходимо создать список обязанностей этого должностного лица. Список желательно пересматривать каждый месяц. Председатель совета МКД должен ежемесячно следить за исполнением работ по уборке окрестностей здания и парадных. Осенью крайне важно провести все необходимые работы (утепление окон, парадных дверей и балконов (если они имеются)), чтобы здание было готово к эксплуатации в зимний период.

Кроме того, председатель совета МКД каждый месяц должен оценивать состояние крыши здания, цокольных помещений, электроснабжения и водоснабжения многоквартирного дома. Если он замечает какие-либо нарушения, ему необходимо составить акт со списком всех имеющихся неисправностей, а также оформить заявление на проведение ремонта.

Председателю совета МКД нужно оценить состояние инженерных систем совместно с управляющим многоквартирным домом. Опыт доказывает, что зачастую председатель совета МКД доверяет оценку систем управляющему, так как сам не разбирается в механизмах их действия. Каждый месяц необходимо принимать собственников помещений и оформлять поданные ими заявления, а также решать вопросы с претензиями жильцов по тем или иным вопросам. Председатель совета МКД должен рассматривать всю документацию, предоставляемую собственниками.

Если того требует ситуация, председатель совета МКД должен оформлять свое согласие на установку и замену инженерных систем, подключение бытовой техники в помещениях (например, водных фильтров, не имеющих техпаспорта). В срочном порядке председатель совета МКД обязан оформлять документы по поводу согласия на перепланировку имущества собственников. Эта документация оформляется через специальную комиссию, которая также должна проверить и заверить все необходимые документы. Если при аварии собственники не обратились в ТСЖ, председатель совета МКД не несет ответственности за нанесенный ущерб. В случае, когда председателя попросту не оказывается на месте в его рабочие часы, вся ответственность возлагается уже на него.

• Лицензирование управляющих компаний: документы, экзамен, контроль и аннулирование

Вопрос 1. Каким способом заверяются дополнительные полномочия председателя совета МКД, не закрепленные в Жилищном кодексе Российской Федерации?

Ответ. Все обязанности данной должности закреплены в части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Частью 4.3 части 2 статьи 44 данного Кодекса установлено, что совет собственников многоквартирного дома имеет право передать председателю совета МКД функции руководящей должности, не перечисленные в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (к данным функциям не относятся те, которые закреплены за советом жильцов многоквартирного дома).

Согласно пункту 6 части 8 статьи 161.1 данного Кодекса председатель совета МКД может самостоятельно рассматривать проблемы, возложенные на него советом жильцов. Утверждение о передаче таковых полномочий устанавливается пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, председатель совета МКД, наделенный такими функциями, может взять под собственную ответственность различные вопросы, заверив их рассмотрение в протоколе совета многоквартирного дома.

Вопрос 2. Может ли председатель совета МКД утверждать договоры, касающиеся обслуживания многоквартирного дома, от лица жильцов данного строения?

Ответ. Пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доверенность позволяет председателю совета МКД утверждать договоры (прописаны в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса) от имени жильцов помещений, если члены совета одобрили подобную процедуру.

Пункт 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на то, что совет жильцов многоквартирного дома имеет право передать председателю совета МКД функции рассмотрения вопросов, не прописанные в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса (в данный перечень не входят функции, относящиеся к полномочиям совета жильцов многоквартирного дома).

Согласно пункту 6 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета МКД имеет право брать на себя полномочия, указанные в пункте 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, от лица жильцов многоквартирного дома.

Получается, что утверждение договоров от лица жильцов многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ не закреплено. В таком случае можно оформить доверительный акт (согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации) на имя председателя совета МКД, в который будут внесены полномочия, переданные ему общим собранием собственников.

Вопрос 3. На должность председателя совета МКД собрание решает назначить мужчину, не обладающего правом собственности (собственником жилья является, например, его отец) на помещение многоквартирного дома, но проживающего в нем довольно долгое время. Может ли он стать председателем совета МКД?

Ответ. Согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ, если МКД не имеет ТСЖ, либо здание не находится под попечительством другого органа, обладающего схожими полномочиями, если в здании размещено свыше 4 разграниченных жилых помещений, то совет жильцов должен выбрать председателя МКД, являющегося полноправным владельцем жилой площади.

В части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что председатель совета МКД выбирается на ОСС.

А значит, что председателем совета МКД не может стать человек, не являющийся законным владельцем жилого помещения многоквартирного дома.

Вопрос 4. Имеет ли право наделенный конкретными функциями на общем собрании председатель совета МКД подписать акт выполненных работ на общедомовой площади с управляющей компанией, если цены на услуги устанавливает сама компания?

Ответ. ЖК РФ закрепляет порядок установления суммы оплаты обслуживания и выполнения ремонтных работ общедомовой площади, когда совет жильцов многоквартирного дома не определился с конкретной суммой. В таком случае согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации эта сумма закрепляется структурами МСУ. Данная сумма устанавливается советом собственников жилья, если в нем нет товарищества собственников жилья или другой организации, обладающей подобными полномочиями. Утверждение размера оплаты происходит в соответствии со статьями 45–48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Сумма может измениться в зависимости от условий управляющей компании. Размер оплаты (согласно части 7 статьи 156 настоящего Кодекса) должен быть фиксированным в течение года (как минимум).

Права и обязанности председателя совета МКД прописаны в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что совет многоквартирного дома имеет право вынести вопрос о сумме оплаты обслуживания и ремонтных работ на рассмотрение ОСС (приняв во внимания условия управляющей организации). В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации документы, включенные в части 1и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, утверждаются председателем совета МКД посредством доверительного документа. Все условия подписания договоров должны быть указаны непосредственно в настоящей доверенности.

Это значит, что работа председателя совета МКД, касающаяся утверждения различных документов по управлению помещениями общего пользования по расценкам УК, будет правомочна лишь при исполнении сразу всех условий, указанных выше.

Данная тема является довольно сложной. При ознакомлении со статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации создается впечатление, что права и обязанности председателя МКД прописаны очень трудным языком. А дело вот в чем: в статье не прослеживается четкого порядка указания полномочий для данной должности. Здесь происходит переплетение вопросов его обязанностей в качестве главы совета и в качестве представителя от законных владельцев жилых площадей, что уже необходимо указывать в доверенности.

Кроме того, создается впечатление, что полномочия председателя совета МКД могут быть практически не ограничены, если на него оформлена доверенность. Если же рассматривать деятельность председателя совета МКД как главы данного органа в многоквартирном доме, то его функции тесно связаны с функциями самого совета. Получается, если совет имеет право следить за исполнением обязательств УК, а его председатель – утверждать все документы, какой вывод можно сделать? ОСС следит за исполнением, в итоге делает заключение, должным образом исполнены обязательства или не должным. А председатель совета МКД утверждает документ, удостоверяющий надлежащее проведение, например, ремонта, или же документ, в котором содержится указание на некачественные итоги деятельности УО.

Стоит затронуть вопрос о доверенности, оформляемой на имя председателя совета МКД. Подписывая данный документ, любой законный владелец помещения делает это от своего лица. Он передает председателю совета МКД определенные полномочия, которые должны быть непосредственно указаны в таком документе. Получается, что данный вопрос можно было не затрагивать в жилищном законодательстве вовсе, ведь такой документ может быть оформлен на того человека, которого определит сам законный владелец.

Это значит, что председатель совета МКД должен разграничить следующее: свою работу в качестве полномочного представителя того или иного собственника и свою работу в качестве руководителя, решающего общие вопросы, предусмотренные законодательством. Получается, нужно понимать, действует ли председатель совета МКД на основании доверенности или же на основании прав совета многоквартирного дома. Бывало и так, что председатель совета мог заверить тот или иной акт без согласования его с собственниками, чего допускать, конечно же, нельзя.

Председателю совета МКД нужно четко знать свои права и обязанности, ведь ответственность за превышение полномочий возлагается исключительно на него самого.