Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность
механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.
Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов
недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.
Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).
Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).
Таблица 1
Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости
Окончание табл. 1
6. Характер сделок | публичные и биржевые | носят частный характер |
7. Достоверность и полнота информации | очень высокая | Доступная информация часто недостоверна |
8. Доступность информации о товарах и рынке | очень высокая | доступ к информации обычно затруднен |
9. Скорость обмена информации | очень высокая | Низкая |
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре | высокая | Низкая |
11 . Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом | минимальное | Значительное |
12. Стабильность цен | цены стабильны | тенденция к росту цен |
13. Транспортабельность | высокая | Отсутствует |
14. Влияние местонахождения на цену товара | незначительное | очень значительное |
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке | практически отсутствует | заметная роль |
16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения | значительное | Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла |
Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.
На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.
Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.
На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:
1) экономические;
2) социальные;
3) административные;
4) окружение;
5) политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
Объекты недвижимости субъекты рынка;
Процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.
Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:
Органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
Институт независимой оценки недвижимости;
Девелопмент;
Банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
Институт управляющих недвижимостью;
Институт риэлторов;
Государственный и частный нотариат;
Строительные организации; арендаторы недвижимости;
Продавцы недвижимости;
Саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.
Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реализуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.
Правомерно будет выделить:
Рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;
Рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;
Строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;
Рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).
«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:
Отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);
Отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);
Наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.
Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.
Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.
Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.
Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
Эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
Отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
Свободное формирование цен на объекты и услуги;
Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
Колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
Достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
Достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.
В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.
Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).
Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.
Подавляющее большинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.
Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.
Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.
1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».
2. Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.
Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:
Рынок земли (земельных участков);
Рынок жилья;
Рынок нежилых помещений;
Рынок промышленной недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.
Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).
Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:
На постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;
На временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.
Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.
Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.
Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.
В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.
Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.
На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.
Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенные ниже:
Приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;
Более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;
17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м 2 на человека при санитарной норме 9 м 2 .
На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных категорий.
Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:
Предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования;
Продажи жилья.
Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.
Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.
Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.
В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.
Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.
Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.
Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.
Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
2.2 Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
- объектов недвижимости;
- экономических субъектов, оперирующих на рынке;
- процессов функционирования рынка;
- инфраструктуры рынка
- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
- государственные нотариусы.
- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Оценщики . Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:
- оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
- оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
- оценка инвестиционного проекта;
- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
- оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.
Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.
Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,
Различают следующие основные процессы:
1. Создание развития объекта недвижимости;
1.1 Организация системы развития недвижимости;
1.2 Развитие территорий;
1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;
2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;
2.2.Управление объектом;
3. Товарный оборот объектов недвижимости;
3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;
3.2.Передача прав (правомочий)собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;
3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости
4. Управление рынком;
4.1.Исследование рынка;
4.2.Формирование и развитие рынка;
4.3.Контроль и регулирование.
Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка
Условно можно выделить четыре таких механизма:
Во-первых, социальный механизм , включающий в себя:
- законодательную и нормативную базы рынка;
- систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм , включающий в себя:
- систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
- специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:
а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.
- эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
- стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
- единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
- законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
- нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; / Структура рынка недвижимости / Основные понятия рынка недвижимости / Сегментация рынка недвижимости
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
развития (создания) недвижимости;
оборота недвижимости;
управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
- - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
- - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
- - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
- - на налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:
- - преобладание внебюджетных источников инвестирования;
- - большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
- - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
- - слабая изученность рынка развития;
- - отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
- 2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости -- сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
- 3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
- - рынок купли-продажи;
- - аренды;
- - ипотеки;
- - вещных прав (доверительное управление) и др.
- 4. По степени готовности к эксплуатации:
- - незавершенное строительство;
- - новое строительство;
- - строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
- 5. По форме собственности:
- - частные объекты недвижимости;
- - государственные и муниципальные объекты недвижимости.
- 6. По отраслям:
- - промышленные объекты;
- - сельскохозяйственные объекты;
- - общественные здания и сооружения;
- - рекреационные и т.д.
- 7. По функциональному назначению:
- - жилая недвижимость;
- - производственные здания;
- - непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);
- - гостиницы;
- - торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
- 8. По виду объектов недвижимости:
- - земельный рынок;
- - здания и сооружения;
- - помещения;
- - предприятия как имущественные комплексы;
- - кондоминиумы;
- - вещные права;
- - многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.
Таблица 1.2 Классификация рынков недвижимости
Признак классификации |
Виды рынков недвижимости |
Вид объекта (товара) |
1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов. |
Географический (территориальный) фактор |
1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой. |
Функциональное назначение |
1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) |
Степень готовности к эксплуатации |
1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства. |
Тип участников |
1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций. |
Вид сделок |
1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.) |
Отраслевая принадлежность |
1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие. |
Форма собственности |
1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных |
Способ совершения сделок |
1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный. |
Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:
- - рынок жилья;
- - рынок коммерческой недвижимости;
- - рынок земельных участков.1
Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.3 Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка (приложение 1).
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.1
Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.1
В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.1
Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.
Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:
Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем как действовать;
Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора и мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют развитие национальной экономики. Объекты рынка недвижимости составляют 70 – 80 процентов национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда и рынок капитала вряд ли могут существовать сами по себе, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного по вертикали на следующие секторы:
Товар в виде конкретных объектов недвижимости;
Работы, т.е. строительство, реконструкция;
Услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т.д.
Основное свойство недвижимости – ее неподвижность – обусловливает индивидуальный характер любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные в одно время, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различную полезность и стоимость, что приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.
В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, представленных в таблице 1.2.
Таблица 1.2 - Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 1.3.
Таблица 1.3 - Классификация рынков недвижимости
На рынке недвижимости принято выделять две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.
Первичный рынок соответствует экономической ситуации, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, основных заказчиков новых жилых объектов и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.
Разделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону.
Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо причинам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке, и наоборот.
Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.
Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рисунок 1.3).
Рынок жилья, в свою очередь, подразделяется на рынок городского и рынок загородного жилья.
Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Разумеется, такое деление на группы достаточно условно. Один и тот же объект в различных городах может быть отнесен, например, к типовому жилью и к жилью улучшенной планировки. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.
Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, рост платежеспособной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.
Рисунок 1.3 – Сегменты рынка недвижимости
Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости к местам отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности личного имущества, а также региональных особенностей.
Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.
На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдается всплеск деловой активности. Количество сделок купли-продажи в последнее время существенно возросло, в то время как раньше преобладали сделки аренды. Во многом это обусловлено дефицитом объектов коммерческой недвижимости.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.
На рынке офисов сформировалось три основных сектора:
1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка таких помещений очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам;
2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных хорошо отремонтированных квартирах большого размера (то, что в России называют помещениями с "евроремонтом"). Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Следует отметить, что в настоящее время на рынке наблюдается дефицит офисных помещений подобного типа, что ведет к увеличению их стоимости;
3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Эти помещения обычно предлагаются без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития.
Рынок торговых помещений также занимает определенную нишу на рынке недвижимости. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное местоположение, именно оно определяет объем товарооборота. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра - обычно аренда помещений. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.
Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста.
Рынок промышленной недвижимости имеет большое значение для вновь образующихся производственных структур. Большая часть производственных площадей обычно предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, а также удаленности от транспортных путей.
Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.
Рынок земельных участков имеет особую нишу на отечественном рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, с землями выкупленных предприятий.
Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.
Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.
Контрольные вопросы
1. Дайте определение рынка недвижимости.
2. Каковы особенности рынка недвижимости?
3. Какие сегменты выделяют на рынке недвижимости?
4. Дайте характеристику первичного и вторичного рынков недвижимости.
5. Каковы особенности рынка производственной недвижимости?
6. Каковы особенности рынка офисной недвижимости?