Бухучет в ЖКХ имеет ряд особенностей: особенную структуру расходов, множество видов взаиморасчетов, и даже управление домами осуществляется как коммерческими, так и некоммерческими организациями, учет в которых различен. Рассмотрим нюансы ведения бухгалтерского учета в сфере ЖКХ.

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2019)?» .

1. Учет МПЗ.

Учет МПЗ ведется в соответствии с нормами ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

1. Учет затрат.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:

		Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании
		Выделен входной НДС
		НДС принят к вычету
		Начислены платежи в УК потребителям
		Начислен НДС
		Списаны издержки
		Поступили платежи от собственников
		Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

• Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
• Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
• Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

• Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
• Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

• Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
• Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
• Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
• Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
• Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ - некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

• как членские взносы участников ТСЖ;
• целевое финансирование из бюджета;
• коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.

		Начислены обязательные платежи за коммунальные услуги собственникам квартир МКД по смете
		Закуплены материалы
		Списаны материалы
		Отражены затраты на закупку услуг, включая НДС
		Затраты на управление ТСЖ
		Заработная плата управленческого персонала ТСЖ
		Поступили ДС от собственников МКД за потребленные услуги
		Оплачены коммунальные услуги ресурсоснабжающих организаций
		Взносы собственников направлены на погашение затрат за потребленные услуги

В вышеуказанном письме Минфина от 29.10.1993 № 118 для учета целевых средств рекомендуется использовать 96-й счет. Различия между счетами связаны с утверждением нового плана счетов приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н — 86-й является «правопреемником» старого 96-го счета.

Кроме уставной деятельности ТСЖ могут заниматься предпринимательством.

Бухгалтерский учет коммерческой деятельности ведется аналогично учету в УК, но прибыль от нее не распределяется между руководством или членами ТСЖ, а направляется на достижение целей создания товарищества (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Проводка при этом составляется следующая:

• Дт 99 «Прибыли/убытки» Кт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
• Дт 84 «Нераспределенная прибыль» Кт 86 «Целевое финансирование».

Доходы и расходы от предпринимательской деятельности ТСЖ включаются в налогооблагаемую базу при налогообложении прибыли (или УСН).

Итоги

Бухгалтерский учет в сфере ЖКХ не регламентирован отдельными нормами бухгалтерского законодательства. В связи с этим компании самостоятельно разрабатывают порядок учета, основываясь на общих правилах и принципах ПБУ, инструкциях, методиках и поясняющих письмах Минфина и ФНС.

Отраслевое программное решение, разработанное на платформе 1С: Предприятие 8 для автоматизации жилищно-управляющих компаний (ТСЖ, ЖСК, ЖЭУ, ЖЭУК) и прочих организаций сферы Жилищно-Коммунального Хозяйства (ЖКХ) . Может применяться во всех организациях ЖКХ, которые ведут расчет квартплаты, жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и паспортный учет.

Стоимость программы 1С для учета в УК ЖКХ варьируется в зависимости от комплектации в пределах от 6000 рублей (за базовую версию) - 34000 рублей (за основную поставку на 5 пользователей) . Варианты комплектации и цены указаны в нашем прайс-листе.

Программный продукт позволяет автоматизатировать любые учреждения сферы коммунальных и жилищных услуг:

• Товарищества Собственников Жилья (ТСЖ) ;
• Жилишно-Строительные Кооперативы (ЖСК) ;
• Жилищно-Эксплуатационные Управления (ЖЭУ) ;
• Жилищно-эксплуатационные управляющие компании (ЖЭУК) ;
• Жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК) ;
• Дирекции по Эксплуатации Зданий (ДЭЗ) ;
• Жилищно-Коммунальные Хозяйства (ЖКХ) ;
• Коммунальные сервисные компании;
• Коттеджные поселки;
• Гаражно-Строительные Кооперативы (ГСК) ;
• Дачные кооперативы;
• Единые Расчетные Центры;
• Управляющие Компании.

Программа 1С для автоматизации учета ЖКХ может быть использована как небольшими ТСЖ (управление многоквартирными домами) , так и крупной управляющей компанией или расчетным центром.

Функциональные возможности программы 1С: Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК обеспечивают решение перечисленных ниже задач:

Учет владельцев имущества

• Ведение подробного учета о юридических лицах и арендаторах жилых и нежилых помещений, а также паркингов;
• Ведение подробного учета сведений о жильцах;
• Полноценный паспортный учет (регистрация, снятие с учета, изменение фамилии, замена документа, удостоверяющего личность) ;
• Автоматизированное формирование печатных форм паспортного стола

Полноценный учет жилого и нежилого фонда

• Нежилые и жилые помещения
• Паркинги и машиноместа

Работа с лицевыми счетами

• Открытие, закрытие лицевых счетов и изменение их состояния (информации о проживающих и их количестве) ;
• Открытие нескольких лицевых счетов на одно помещение и один адрес, с возможностью раздельного формирования квитанций;
• Быстрый доступ ко всей необходимой оперативной информации в одном окне

Расчеты и начисления

• Начисления
• Льготы
• Перерасчеты (согласно 307 постановлению правительства РФ)
• Оплата
• Полный анализ взаиморасчетов с потребителями услуг в разрезе периодов и потребляемых услуг

Взаимодействие с поставщиками услуг

• Определение поставщиков услуг на этапе назначения на лицевой счет и переопределение поставщика услуг в любой момент;
• Формирование задолженности в разрезе поставщиков услуг.

Функции товарищества собственников жилья

• Составление сметы затрат, закрытие затратных счетов в соответствии со сметой и контроль ее исполнения;
• Учет голосований и результатов голосований.

Программа позволяет формировать следующие отчеты:

• финансово-лицевой счет;
• отчет по лицевым счетам;
• карточка расчетов;
• сводная ведомость;
• краткая сводная ведомость;
• ведомость по начислениям и оплате;
• квитанции нескольких видов (в том числе и со штрих-кодом);
• сведения о задолженностях по лицевому счету;
• справка о задолженности (форма №3);
• отчет по оплате;
• справка-отчет кассира-операциониста;
• отчет по пользованию услугами;
• отчеты о расходе ресурсов по показаниям приборов учета;
• сведения о лицах, имеющих право на льготы по категориям;
• сводная ведомость по льготам;
• справка на субсидию;
• отчет о выпадающих доходах с формированием файла в формате txt;
• списки жильцов;
• отчет об изменении численности проживающих;
• списки подъезов, квартир здания;
• списки парковочных мест и их владельцев;
• формирование форм статистики;
• таблица подомовых затрат;
• прочие отчеты.

За счет интеграции с программой 1С: Бухгалтерия 8 возможен стандартный бухгалтерский и налоговый учет без необходимости совершать обмен и выгрузки между модулями учета квартплаты и бухгалтерии

• учет материалов;
• складской учет;
• учет торговых операций;
• учет операций с денежными средствами;
• учет основных средств и нематериальных активов;
• учет производства;
• начисление заработной платы;
• учет хозяйственной деятельности нескольких организаций в единой базе;
• применение любых налоговых режимов (УСН, ЕНВД, обычная система налогообложения, ИП) и переход с одного налогового режима на другой в рабочей базе за несколько минут.

Программа предоставляет следующие возможности интеграции:

• Выгрузка данных для социальных служб, администраций и муниципалитетов;
• Автоматизированная загрузка показателей с узлов (приборов) коммерческого учета (счетчиков). Поддерживаются форматы следующих фирм - производителей приборов учета со съемом данных;
• Автоматизированная загрузка информации о платежах за услуги, произведенных:
  • Через банки: поддерживается Сбербанк, но также есть возможность подключить другие банки.
  • Через платежные терминалы: поддерживаются следующие операторы платежей
  • Предусмотрена возможность подключения других операторов.
• Обмен информацией с Сайтом ЖКХ, ТСЖ:
  • выгрузка информации о начислениях по лицевым счетам и квитанций на оплату услуг;
  • загрузка информации о показаниях узлов (приборов) коммерческого учета (счетчиков).

Программа позволяет:

• автоматически распределять затраты на услуги и материалы по домам, парковкам и прочим объектам учета, предоставляя множество гибких и настраиваемых способов распределения затрат: по количеству домов, по площади, по количеству проживающих, а также по любой другой количественной характеристике, привязанной к объекту учета;
• закреплять за любым зданием нескольких мастеров или подразделений и прочих ответственных лиц и распределять затраты по зданиям, закрепленным за определенным мастером или подразделением;
• формировать акты по выполненным работам;
• формировать отчетов по затратам, в том числе справка калькуляция затрат.

Использование сканера штрих-кода для ввода оплаты по квитанциям. Программный продукт защищен и имеет фрагменты, не подлежащие изменению пользователем. Разработчики программы всегда готовы идти навстречу пользователям и реализовывать большинство пожеланий в кратчайшие сроки.

1С учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК позволяет проводить все необходимые операции от начисления оплаты жильцам до формирования бухгалтерской и налоговой отчетности. В статье мы рассмотрим основные возможности этого ПО в привязке к выполнению необходимых ТСЖ проводок.

Компания 1С предлагает отдельный программный продукт для обслуживающих МКД организаций, он называется «Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК». Это отраслевое решение, позволяющее эффективно организовать работу малых и средних УК. Наибольший экономический эффект достигается за счет тесной увязки разных участков учета и решающих различные задачи служб компании ЖКХ. ПО от 1С позволяет любому ТСЖ проводить полный спектр хозяйственных и финансовых операций с получением достоверных и оперативных сведений, необходимых для эффективного управления организацией.

Особенности ПО от 1С для УК

Программа для управляющих компаний является дополнением к типовому продукту 1С:Бухгалтерия 8. К базовым функциям (банк, касса, покупка, продажа, склад и так далее) в данном случае добавляется вкладка под названием «Учет в ЖКХ». В меню в связи с этим появляется специальный блок, в котором на разных вкладках присутствуют отдельные функции подсистемы учета в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Основным объектом бухучета в ТСЖ являются здания и сооружения. Справочник зданий устроен по принципу единого окна, из него можно получить доступ ко всей сопутствующей информации о подъездах, помещениях, действующих начислениях и установленных счетчиках.

Лицевые счета

Еще одним важным участком работы УК являются лицевые счета – это основной объект ведения взаиморасчетов в системе. В лицевых счетах может храниться следующая информация:

• идентификаторы для синхронизации с различными системами, в том числе, с ГИС ЖКХ;
• тип владельца (физическое лицо или организация);
• контрагент и заключенный с ним договор;
• вид собственности и доли в ней;
• нормы потребления услуг;
• сведения о собственнике и так далее.

Здесь же можно ознакомиться с краткой информацией о взаиморасчетах – начисления и оплата, задолженность на начало и конец месяца, пени. Доступна подробная карточка расчетов и информация о приборах учета, привязанных к конкретному лицевому счету.

Для работы с лицевыми счетами в системе предусмотрена целая серия документов, позволяющих произвести с ними различные действия:

• открыть;
• изменить;
• поменять паспортные данные;
• закрыть.

Паспортный стол

Если помимо бухучета в ТСЖ также ведется подробный учет жильцов, то в системе возможно введение паспортных данных. Здесь можно создавать заявления о регистрации по месту жительства или пребывания, а также распечатывать их. Из доступных функций дополнительно стоит отметить:

• получение отчетов об изменениях в паспортном столе;
• печать адресных листков;
• ввод различных форм регистрационного учета.

Счетчики и начисления

Наиболее важный момент в бухгалтерском учете в ТСЖ – ведение начислений жильцам и расчет квартплаты. Расчет оплаты в программе делится на два основных блока:

• начисление по приборам учета;
• прочие начисления, периодически рассчитываемые с применением других параметров – от площади, числа проживающих и так далее.

Для начислений по приборам учета в системе есть специальный справочник, в который вносится информация по всем счетчикам. Для каждого ПУ указываются его параметры, по которым система производит расчет:

• вид услуги;
• тарифность (до 3 тарифов);
• способ регистрации показаний;
• разрядность;
• коэффициент;
• дата окончания действия счетчика.

Для начала расчета по счетчику надо прикрепить его в программе к дому, подъеду или конкретному лицевому счету.

Если начисления рассчитываются не по приборам учета, то для них нужно произвести назначение услуги. Для этого используется специальный документ, устанавливающий взаимосвязь определенной услуги и конкретного лицевого счета.

Статья поможет сформировать основные показатели активов и пассивов бухгалтерского баланса в УО и составить отчет о финансовых результатах.

При выполнении начислений могут вводиться фактические затраты и рассчитываться пени. Завершающей операцией для взаиморасчетов будет регистрация оплаты. Для этого в системе также имеется специальный документ, который взаимодействует с приходными кассовыми ордерами и приходными платежными поручениями. Данный документ позволяет:

• приходовать оплату;
• распределять ее между услугами;
• распределять ее по периодам расчета и задолженности.

Документ может работать в ручном режиме с поддержкой фискального регистратора и сканера штрихкодов, а также предполагает возможность автоматического заполнения при загрузке информации от какого-то из операторов приема платежей.

По результатам начисления формируются различные удобные отчеты, например, сводная ведомость.

Дополнение к 1С «Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК» позволяет печатать различные квитанции и извещения. Доступно множество форм для печати, и если ни одна из них не подходит, то можно заказать разработку квитанции по собственному формату.

Работа с должниками

Для взаимодействия с должниками предусмотрена отдельная вкладка. Здесь можно просматривать всех жильцов, имеющих долги по коммуналке и вводить различные фильтры. К примеру, система позволяет выводить задолженности выше определенной суммы.

В этом разделе можно:

• отслеживать все стадии взаимодействия с должником;
• формировать различные отчеты;
• выдавать предупреждения и видеть даты их выдачи;
• составлять исковые заявления и судебные соглашения;
• анализировать взаиморасчеты;
• видеть все стадии досудебной и судебной работы с долгами и так далее.

Это значительно упрощает работу по возврату долгов.

Прочие возможности

В программе также можно работать со льготами и скидками, перерасчетами и корректировками, РСО, аварийно-диспетчерской службой и расчетными центрами. Отдельный блок предусмотрен для проведения голосований жильцов – подготовки бланков, фиксации результатов и прочих операций.

При ведении бухгалтерского учета в ТСЖ на упрощенке в 2017 году основные проводки касаются взносов его членов и расходов на управление общим имуществом. Для работы с этими направлениями в системе также предусмотрены отдельные блоки. В разделе «ТСЖ» есть все необходимые документы для:

• вступления в товарищество;
• расчета взносов;
• подсчета сметы;
• выхода из товарищества.

В разделе «Подомовой учет» отражается второй большой блок проводок в бухучете работающего на упрощенке ТСЖ в 2017 году. Именно здесь учитываются затраты на обслуживание общего имущества. Они формируются в удобные отчеты, которые можно предъявлять собственникам помещений.

Универсальная программа для автоматизации учёта на предприятиях сферы жилищно-коммунального хозяйства. Создана на технологической платформе 1С: Предприятие 8.2 и на базе 1С: Бухгалтерия предприятия 2.0, и унаследовала весь её функционал и возможности. Конфигурация является комплексным решением, охватившим основные направления учёта ЖКХ и позволяет организовать единую информационную систему для управления различными сферами деятельности организаций ЖКХ. В программе можно вести учёт нескольких организаций. Для каждой организации можно настроить свой режим налогообложения: общая, упрощённая или ЕНВД. Кроме этого, в программе можно вести учёт денежных операций, можно вести складской учёт, производственный учёт, учёт нематериальных активов и основных средств, производить начисление заработной платы, вести кадровый учёт. Кроме этого есть возможность создания различных регламентированных отчётов. Благодаря интеграции с программным продуктом 1С: Бухгалтерия предприятия 2.0 и нет необходимости организовывать обмен данными между модулями учёта квартплаты, и бухгалтерией.

Учёт имущества, находящегося в управлении.

Основными объектами учёта в управляющих компаниях являются здания и сооружения. Для этих объектов есть возможность хранения различных свойств и характеристик, таких как тип сооружения: здание или парковка, этажность здания и количество подъездов в нём, а также различные признаки, например, многоквартирность. Технические параметры дома: серия, год постройки, год последнего капремонта, площадь здания, благоустройство здания и прилегающей территории, адрес здания, строительный адрес (для зданий, ещё не введённых в эксплуатацию), информация о лицах, ответственных, например, за ремонт или уборку (сантехник, электрик и так далее), связанные объекты учёта и другую, дополнительную информацию.

Справочник зданий и сооружений устроен таким образом, что можно посмотреть всю информацию, связанную с зданием: подъезды, помещения, счётчики. Каждое помещение имеет свой тип: квартира, офис, подсобное помещение, место общего пользования или автоместо. Указывается номер помещения, привязка к зданию, подъезду, этажу, указывается количество комнат в помещении. Справочник хранит информацию о собственниках помещения. Можно указывать различные виды площадей, характеристики по благоустройству, текстовое описание и добавлять любые пользовательские настройки. В дальнейшем, эта информация может быть использована для начисления услуг. На каждый подъезд так же ведутся учёт характеристик: номер подъезда, количество этажей и номера квартир, находящихся в этом подъезде. Поддерживаются многоуровневые квартиры и помещения. В справочнике можно посмотреть информацию о приборах учёта, установленных в здании, даты поверки, даты последнего съёма показаний с приборов учёта.

Работа с лицевыми счетами.

Все начисления в программе учёта жкх производятся в разрезе лицевых счетов. Для каждого лицевого счёта хранятся различные характеристики: наименование лицевого счёта (он будет отображаться в квитанции), идентификатор лицевого счёта (уникальный номер, который идентифицирует однозначно этот лицевой счёт и может использоваться для загрузки данных о начислениях), информация о помещении, на которое открыт лицевой счёт, дата открытия/закрытия лицевого счёта, информация о количестве проживающих или зарегистрированных, лицо для взаиморасчётов (контрагент, по которому в бухгалтерском учёте будут отражаться данные о начислениях), договор с контрагентом, информация о доле собственности лицевого счёта (необходима для случаев, когда открывается несколько лицевых счетов на помещение). Здесь находится информация об ответственном собственнике, на чьё имя будут выписываться квитанции.

В этом модуле можно вести учёт документов на право собственности. Задаются нормы потребления услуг (используются при начислении). Модуль позволяет привязывать к лицевым счетам отдельные комнаты (необходимо для коммунальных квартир). В этом модуле можно сгенерировать данные для доступа на сайт ТСЖ в личный кабинет собственника. Есть раздел «примечания», в котором, например, ответственные различных коммунальных служб могут оставлять заметки и примечания для других ответственных.

В справочнике «Лицевые счета» по принципу одного окна можно видеть всю связанную с данным лицевым счётом информацию. В первую очередь это информация о жильцах. Для каждого жильца задаются:

фотография

даты рождения

тип родственной связи с владельцем

паспортные данные

адрес прибытия и убытия (характерно для общежитий)

место рождения

близкие родственники

В справочнике представлена информация о взаиморасчётах за периоды, информация о действующих начислениях, карта расчётов за период, журнал документов, связанных с лицевым счётом. Здесь же представлена информация об установленных приборах учёта и о льготах.

Для открытия лицевого счёта в программе добавлен удобный «помощник», с помощью которого можно легко ввести всю необходимую информацию.

Для изменения информации данного лицевого счёта используется документ «изменение лицевого счёта», где регистрируются прибытие или отсутствие жильцов. Для закрытия используется документ «закрытие лицевого счёта».

Паспортный стол.

В программе «1С: Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК» можно организовать работу паспортного стола. Для этого предназначен документ «Заявление о регистрации по месту жительства». В нём указывается лицевой счёт, выбирается проживающий, и можно распечатать заявление о регистрации по месту жительства или адресный листок прибытия. Здесь же можно зарегистрировать Свидетельство о регистрации по месту жительства (с возможностью печати).

Все формы паспортного стола собраны в одном отчёте для удобства работы. Отсюда можно печатать различные формы по каждому из жильцов: заявления, свидетельства, адресные листки прибытия/выбытия, анкеты, поквартирные карты, домовые книги. Можно печатать справки: о составе семьи, выписки из домовой книги и другие.

Регистрация изменения паспортных данных: ввод старых данных, новых данных и причина изменения. По данным изменениям можно формировать различные отчёты.

Расчёты и начисления.

В программе есть возможность:

производить начисления услуг

регистрировать оплату

начислять пени в случае несвоевременной оплаты

производить корректировку начислений

рассчитывать льготы

Для того, чтобы рассчитывать услуги, необходимо их задать в «справочнике услуг». Для каждого вида услуги есть несколько способов расчёта, основные это: по показаниям приборов учёта, по количеству жильцов, по площади, по нормам потребления, фиксированные начисления или комиссия банка. Для каждой из услуг указывается тариф.

Документ «назначение услуг». Предназначен для определения того, какие услуги куда будут начисляться. В нём задаётся список лицевых счетов, указывается одна или несколько услуг, период и задана обслуживающая организация (у одной услуги может быть несколько поставщиков).

Начисления по приборам учёта. Для приборов учёта есть отдельный справочник «счётчики» содержащий информацию о приборах учёта: наименование, идентификатор (может быть использован для загрузки в программу показаний прибора), заводской номер, вид услуги, тарифность (1, 2 и более тарифные счётчики), способ регистрации показаний (нарастающий итог или за период), разрядность, коэффициент трансформации, дата поверки. Счётчик может быть установлен на различные объекты учёта: здание, подъезд, этаж, квартира, комната. С помощью документа «показания счётчиков» можно ввести начальные показания после установки и информацию о поверке. Ввод текущих показаний осуществляется этим-же документом.

В программе добавлен «Помощник установки приборов учёта». Он позволяет легко ввести характеристики прибора, выполнить ввод начальных показаний и назначить услугу на лицевые счета. Для начисления услуг используется документ «начисления услуг» с видом операции «начисление по показаниям приборов учёта». Данные счётчиков и тарифы «подтягиваются» автоматически из справочников и производится начисление.

Показания общедомовых приборов учёта «раскидываются» пропорционально площади, количеству помещений, зарегистрированным или проживающим жильцам. Разность между показаниями будет «раскидана» на лицевые счета, у которых не установлены индивидуальные приборы учёта. Если будет выбран способ «пропорционально показаниям поквартирных счётчиков» по форме 9 307 постановления, в этом случае потери будут «раскиданы» на лицевые счета с установленными индивидуальными приборами учёта.

Все начисления отображаются в квитанции. Её можно формировать как по одному, так и по группе лицевых счетов. В программе заложено несколько форм квитанций.

Поступление денежных средств заносится в документ «регистрация оплаты». Указывается лицевой счёт и сумма оплаты, это может быть одновременно отражено в бухгалтерском учёте, и можно посмотреть, каким образом сумма будет распределяться по долгам. Способ распределения можно менять. В случае несвоевременной оплаты в программе можно проводить расчёт и начисление пеней в соответствии с принятой политикой расчёта.

Перерасчёт. Производится в документе «корректировки». Можно применять следующие виды корректировок: ручную, по площади, по проценту, недопоставку, по изменениям лицевых счетов (для услуг, зачисляющихся по изменениям количества жильцов).

Отдельный блок для расчёта льгот. Позволяет указать категорию льготы на проживающего и информацию о документе, на основании которого осуществляется скидка. Размер скидки задаётся для каждой категории, для каждой услуги, для лиц (один человек или вся семья) и ограничение по норме. Льгота может рассчитываться справочно, не уменьшая размер счёта, если это предусмотрено учётной политикой. По всем произведённым начислениям можно формировать гибкие отчёты.

Работа с должниками.

Важным элементом учёта в жкх является работа с должниками. В программе 1с учет в управляющих компаниях жкх он представляет собой специальную обработку, в которой можно делать различные отборы: по минимальной сумме, по сроку, по зданию, по ответственному юристу. Программа для учёта ук жкх позволяет формировать предупреждения для рассылки их по почте. В программе есть документ «исковое заявление» для формирования искового заявления для передачи дела должника в суд. Если ответчик успел произвести оплату до суда, то эта информация вносится в соответствующие закладки. На закладке «судопроизводство» собирается информация о ходе судебного дела. Туда-же заносится решение суда и сумма иска. На закладку «исполнительное производство» заносится информация о ходе взыскания, в случае передачи дела службе судебных приставов. Документ «мировое соглашение» позволяет создать график, по которому будут производится выплаты.

Подомовой учёт затрат.

Одним из видов деятельности, по которым управляющие компании ведут учёт, являются различная ремонтная деятельность. В блоке подомового учёта есть возможность планирования подомовых затрат. Позволяет указывать период планирования и работы и материалы, которые планируется потратить на ремонт того или иного здания. Для распределения фактически потраченных материалов и сумм предназначен документ «распределение материалов». Он позволяет выполнять распределение сумм по материалам, распределять их по зданиям, пропорционально площади, количеству домов, количеству жильцов, или по какой-то другой характеристике. Подрядные услуги распределяются таким же образом. Для того, чтобы посмотреть, какое количество материалов было потрачено на ремонт того или иного здания, в программе учёта в управляющей компании есть специализированные отчёты, например, план-фактный анализ подомовых затрат. Он позволяет посмотреть, сколько планировалось потратить, фактическое количество, суммы, которые были потрачены, и отклонения.

Аварийно-диспетчерская служба.

В программе учёта услуг жкх можно настроить работу аварийно-диспетчерской службы. Для этого предназначен журнал «заявки на выполнение работ». В этом журнале отображаются все заявки, поступающие от жильцов. При поступлении новой заявки, диспетчер заполняет все необходимые данные. Это лицевой счёт (для него справочно выводится долг), адрес, ФИО, текст заявки, дата и время выполнения заявки, и мастер. На вкладке «заказ-наряд» выбирается вид работ, для каждого вида работ задана норма труда рабочих и список материалов, необходимый для выполнения для каждого вида работ. По окончании выполнения работ, ответственный мастер заносит данные о фактически потраченных материалах и часах. На основании этих данных можно вести списание материалов по бухгалтерскому учёту либо вести реализацию товаров и услуг. В заявках можно указывать оценку по выполненным работам и замечания к выполнению.

Все заявки в журнале отображаются графически. В нём указан список статусов заявки, в виде иконок разного цвета и их представление в журнале. Разным шрифтом выделяются заявки с разными приоритетами. Можно делать отборы по периодам, по статусам выполнения, по типам и категории работ, по ответственному мастеру, диспетчеру, зданию либо лицевому счёту. По результатам работы аварийно-диспетчерской службы жкх можно формировать различные отчёты: по работе сотрудников, по расходу материалов, по заявкам и план-фактный анализ по расходу материалов.

Голосование.

В программе учёта в жкх есть возможность организации проведения собраний собственников. Блок «голосование» состоит из двух частей: подготовка реестра участников собрания (в нём выбирается объект проведения) и собственно голосование. В нём заполняются списки тем для обсуждения с вариантами голосования и печатаются бланки. После собрания, результаты заносятся на вкладку «подведение итогов», а подсчёт голосов производится автоматически.

Интеграция с внешними сервисами.

В программе учёта жкх предусмотрен блок интеграции с расчётно-кассовыми центрами. Представляет собой документ, позволяющий подгружать рассчитанную в расчётном центре квартплату. Данный блок используется в тех случаях, когда квартплата по каким-либо причинам не может быть рассчитана в самой компании, ведущей учёт жкх, а загружается из единого расчётного центра. При этом сама управляющая компания может полностью анализировать все начисления, производимые расчётным центром и вести подробный учёт в этой программе.

Программа учёта в жкх позволяет автоматически принимать данные с различных приборов учёта, поддерживая при этом около двадцати различных производителей оборудования (счётчиков с возможностью передачи данных).

В случае, если оплата за услуги происходит через Сбербанк, есть возможность автоматически принимать информацию о платежах. Кроме этого, программа учёта жкх позволяет автоматически принимать информацию о платежах, произведённых через сети платёжных терминалов, поддерживая при этом пятнадцать операторов платежей с возможностью подключения других операторов.

Предусмотрена возможность организации обмена данными с web-сайтами ЖКХ или ТСЖ в части выгрузки информации о начислениях за услуги и передачи на сайт данных с приборов учёта.

Предусмотрена отправка регламентированной отчётности в различные контролирующие органы: налоговую службу, пенсионный фонд, федеральную службу судебных приставов, росстат, природнадзор и другие органы. Программа учёта в жкх имеет функции для работы с программой «1С-Отчётность» и, кроме сдачи отчётности позволяет организовать и вести переписку с контролирующими органами, запрашивать различные сверки, делать отправку больничных листов и документов, запрашивать выписки из Госреестра и реестра юридических лиц, отправлять уведомления о сделках и многое другое, предусмотренное функциями сервиса «1С-Отчётность».

Примечание: для работы с сервисом «1С-Отчётность» необходим действующий договор информационно-технического сопровождения (ИТС). Посмотреть тарифы на 1С ИТС можно здесь >> (тут ссылка на нашу страницу).

Товарищество собственников жилья.

В программе есть отдельный блок для товариществ-собственников жилья. В этом блоке можно регистрировать вступление в члены товарищества, доли собственности и суммы взносов. Есть возможность формировать различные документы, например, заявление о вступлении в члены товарищества собственников жилья. Смета ТСЖ – позволяет планировать расходы на указанный период с указанием источников финансирования (как правило, это взносы собственников, либо дотации из бюджета). На основании сметы осуществляется расчёт месячных взносов. Блок предусматривает построение различных отчётов, например, план-фактный анализ деятельности ТСЖ.

Бухгалтерский учет в организациях, обслуживающих сферу жилищно-коммунального хозяйства, имеет некоторые особенности. Нюансы ведения учета возникают по причине разнообразия поступлений, взаиморасчетов, специфики налогообложения. В статье расскажем про бухучет в ЖКХ, дадим примеры расчетов с проводками.

Бухгалтерский учет в предприятиях ЖКХ не регулируется какими-либо специфическими нормативными актами. Ведение его подчиняется общепринятым правилам, методике и законам, касающихся прочих организаций. В соответствии с нормами бухгалтерского учета организации, осуществляющие деятельность в области жилищно-коммунального хозяйства, могут разрабатывать свои способы его ведения, закрепляя их в учетной политике.

Особенности учета материалов в сфере ЖКХ

Дт 10 Кт 60, 76

В установленных законодательством случаях проводят инвентаризацию материалов. С ее помощью устанавливают величину излишков или недостач МЦ. Правила проведения инвентаризации, порядок оформления недостач и излишков, обнаруженных в результате ее проведения, совпадают с общеустановленными.

К наиболее распространенным ошибкам учета материальных запасов можно отнести то, что зачастую бухгалтер не считает необходимым отражать поступление материалов на счете 10, а сразу списывает их стоимость на затраты:

Дт 20 Кт 77, 60

Основное объяснение таких действий – работа со сметами и необходимость отчета по ней. Это заблуждение. Оно возникает в связи с нечетким пониманием работника сути кассового метода и метода начисления. Поступать таким образом разрешено только тем некоммерческим организациям, в которых остатки материалов незначительны, и налажена система эффективного контроля за их расходованием.

В противном случае такой вариант учета может способствовать тому, что сведения, отражаемые по остаткам МПЗ в балансе, не будут достоверными.

Учет расчетов с поставщиками и потребителями

Наиболее распространенным вариантом организации расчетов с поставщиками и потребителями коммунальных платежей для управляющей компании является заключение договора о возмездном характере оказанных услуг. В таком случае средства, поступившие от собственников квартир, относят к доходам организации, а стоимость услуг по счета поставщиков – к расходам.

Корреспонденция счетов		Содержание операции
Дебет	Кредит
20	60	На сумму коммунальных услуг поставщиков, предъявленную к оплате
19	60	НДС по услугам поставщиков
68	19	НДС к зачету
62	90/1	Предъявлены счета к оплате потребителям коммунальных услуг
90/3	68	Начисление НДС
90/2	20	Списание затрат
50, 51	62	Поступление средств в оплату коммунальных платежей
60	51	Перечислено поставщику за коммунальные услуги

Учет целевых поступлений

В отношении учета доходов и расходов на проведение капитального ремонта при условии самостоятельного формирования специального фонда на эти цели за счет средств собственников жилья у управляющей компании могут возникать некоторые вопросы. С одной стороны может казаться, что поступающие на капремонт взносы необходимо учитывать в составе доходов.

Но следует учитывать, что при формировании фонда на эти цели управляющая компания ничего не реализует и даже не получает дохода по агентскому договору. Из этого следует, что взносы на капремонт не соответствуют критериям выручки. Значит, такие поступления необходимо учитывать аналогично целевому финансированию из бюджета .

Учет целевых поступлений ведется на отдельных субсчетах счетов 86 и 51. Средства, собранные на капитальный ремонт, можно использовать только по назначению. В случае возникновения необходимости частичного расходования средств на иные цели, кроме капитального ремонта, эти суммы попадают под определение дохода со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Расчеты управляющей компании с ЕРКЦ

Управляющая компания может сотрудничать с единым расчетным кассовым центром (ЕРКЦ) при условии заключения агентского договора. Для учета расчетов с ЕРКЦ применяется отдельный субсчет счета 76.

Учет расходов по управлению МКД

Важным нюансом учета имущества и обязательств организаций ЖКХ является обязанность вести раздельный учет доходов и расходов по видам. В соответствии с этим услуги управления объектом недвижимости учитываются обособленно на счете 20. Поскольку основным доходом таких организаций является выручка от управления многоквартирным домом, то и расходы по этому виду деятельности следует учитывать как основные, а не как общехозяйственные.

На счете 26 следует отражать расходы, не связанные напрямую с основным видом деятельности.

Счет 26 в управляющей компании применяется для отражения расходов по иной деятельности. Читайте также статью: → “ ». Как известно, счет 26 – собирательно-распределительный. В случае отражения на нем расходов по управлению имуществом основной вопрос возникает у бухгалтера, работающего в сфере ЖКХ, при распределении собранных расходов и при определении величины НДС к уплате за месяц.

Отражение затрат, связанных с управлением многоквартирным домом, на счете 20 позволяет воспользоваться главным преимуществом – экономией на НДС. Для этого следует прописать в учетной политике компании, что управление МКД является обособленной услугой. В таком случае всю величину НДС по управлению разрешается зачесть, поскольку такие доходы являются объектом обложения этим налогом.

Налоговый учет на предприятиях ЖКХ

Организации, функционирующие в системе ЖКХ, могут применять как общий, так и специальные режимы налогообложения. ОСНО – наиболее простая в применении. Но следует учитывать, что применение такой системы обуславливает достаточно высокое налоговое беремя. Организация является плательщиком налога на прибыль и НДС.

Для большинства компаний, работающих в сфере ЖКХ, предпочтительнее УСН. Такой вариант приемлем, когда:

• численность работников компании не достигает 100 человек;
• доходы в отчетном периоде не превышают 60000000 рублей;
• стоимость основных фондов, состоящих на балансе организации, не достигла 100000000 рублей.

Избрав «упрощенку», компания получает освобождение от обязательства уплаты налога на прибыль по ставке 20% и НДС. Эти платежи заменяются налогом, предусмотренным УСН, по ставке 15%, если обложение проводится по системе «доходы – расходы», либо по ставке 6% при обложении доходов.

УСН привлекательна для компаний, результатом деятельности которых чаще всего является убыток. В таком случае ставка налога для них составит 1% от величины доходов.

Бухгалтерская отчетность организации ЖКХ

В обязанности юридического лица, работающего в сфере ЖКХ, вменяется ведение бухгалтерского учета и предоставление отчетности. Эта обязанность касается любой компании вне зависимости от того, какая система налогообложения применяется. Комплект отчетности за год включает:

• бухгалтерский баланс;
• отчет о прибылях и убытках;
• пояснение к балансу и отчету о финансовых результатах;
• отчет об изменениях капитала;
• отчет о движении денежных средств.

Промежуточная отчетность включает лишь первые две формы. В случае принадлежности организации к малому предпринимательству отчетность также включает только баланс и отчет о финансовых результатах. При применении УСН отчетность предоставляется в упрощенной форме и включает баланс, отчет о финансовых результатах и отчет о целевом использовании средств.

Кроме того, организации ЖКХ предоставляют регулярно сведения о численности персонала, данные по подоходному налогу 2-НДФЛ. Если предприятие применяет ОСНО, то необходимо сдавать налоговую декларацию по налогу на прибыль и по НДС. Организации, применяющие «упрощенку», сдают декларацию по единому налогу даже в том случае, когда в отчетном периоде отсутствуют доходы и расходы.

Ответы на актуальные вопросы

Вопрос №1. Как учитываются суммы, поступившие в счет оплаты коммунальных услуг, в ТСЖ?

Порядок отражения в ТСЖ сумм, поступивших от жильцов в счет оплаты коммунальных услуг, напрямую зависит от того, что прописано в уставе организации. Если устав не содержит сведений об обязательствах товарищества по обеспечении коммунальными услугами, а агентские договора с собственниками жилья не заключены, то все коммунальные платежи, поступавшие на счета организации, приравниваются к выручке.

В этом случае составляют следующие проводки:

• Дт 62 Кт 90 – начислены коммунальные платежи, подлежащие к оплате;
• Дт 51, 50 Кт 62, 76 – поступила оплата коммунальных услуг.

В случае, когда ТСЖ осуществляет деятельность в соответствии с заключенными агентскими договорами, то под определение дохода попадает только величина агентского вознаграждения:

• Дт 76 Кт 60 – на сумму коммунальных платежей, подлежащую оплате;
• Дт 76 Кт 90 – на величину агентского вознаграждения;
• Дт 51,50 Кт 76 – получена оплата коммунальных услуг с учетом агентского вознаграждения.

Вопрос №2. Предоставляет ли управляющая компания отчетность страховым организациям?

Да, в случае наличия в компании наемного персонала организация является страхователем по обязательному пенсионному страхованию. Отсюда вытекает обязанность предоставлять отчетность в Пенсионный фонд по страховым взносам в разрезе сотрудников. Управляющие компании могут воспользоваться правом применять пониженные ставки страховых взносов.

Такая возможность предоставляется в случае, когда управление недвижимостью – единственный вид деятельности организации.

Вопрос №3. Как правильно отразить на счетах расчеты с собственниками недвижимости по пеням, начисленным за несвоевременную оплату коммунальных услуг?

Многие управляющее компании допускают ошибку в учете пеней, начисляя их самостоятельно по аналогии с выручкой в составе доходов. Пени можно признать в учете только в случае определения их судебным решением или же по факту признания их должником, о котором свидетельствует их оплата. Поэтому признание пени в качестве дохода в организации ЖКХ возможно только после оплаты:

• Дт 50, 51 Кт 62;
• Дт 91 Кт 62.

Вопрос №4. Как ведется учет и налогообложение субсидий и субвенций, выделенных из бюджета на финансирование определенных программ?

Учет и налогообложение средств, полученных в виде субсидий и субвенций, ведется по аналогии с учетом целевого финансирования. Поступившие субсидии не попадают под налогообложение НДС, не являются доходом организации при расчете налога на прибыль. Имущество, которое может быть приобретено впоследствии за счет средств субсидий и субвенций, не уменьшает базу налогообложения по налогу на прибыль.

Вопрос №5. Как отражаются в учете активы, переданные компании ЖКХ ее собственником сверх величины уставного фонда?

Средства, полученные компанией от собственника, не относящиеся к уставному капиталу, показывают в учете следующими проводками:

• Дт 10, 51, 50, 08 Кт 75 – поступили средства
• Дт 74 Кт 84 – увеличена нераспределенная прибыль.

Полученные таким образом активы не являются объектом обложения налогом на прибыль.