Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. недвижимость расход доход износ

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие :

- нормативный (для жилых зданий);
- стоимостной;
- метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на "долгоживущие" и "короткоживущие".

"Короткоживущие элементы" - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

"Долгоживущие элементы" - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ "короткоживущих элементов" возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести "ранее отложенный ремонт", чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до "практически нового" состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как "стоимость отложенного ремонта", т.е. затрат по доведению объекта до состояния, "эквивалентного" первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

- недостатки, требующие добавления элементов;
- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
- сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

Расчёт износа объекта недвижимости

Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.

Наибольшее распространение имеют следующие методы расчёта совокупного износа объекта недвижимости.

Метод разбиения

Определяются 3 вида износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки рассматривают два вида физического износа: устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ – предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. К устранимому физическому износу относят текущий ремонт.

Неустранимый физический износ – характеризуется повышением затрат на исправление объектов над добавленной стоимостью объекта оценки.

Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:

Долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены)

Быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка)

Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе, указанной выше, следует учесть, что:

Срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
Конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.

К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.

Для определения неустранимого физического износа может применён метод инжиниринга.

После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.

Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.

Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определённых качественных характеристик (плохая планировка, слишком плотная застройка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда к зданию)

Расчёт неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

К наиболее типичным факторам следует отнести:

Ближайшие природные объекты
Состояние прилегающей территории
Соседнюю собственность
Конкуренцию на рынке недвижимости
Социальную ситуацию
Удалённость от мест работы
Развитость инфрастуктуры

Экономический износ недвижимости может быть измерён снижением арендной платы относительно аналогичных объектов.

Экономический износ может быть определён также методом парных продаж. Сравнивать следует объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний фактор, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.

Метод срока жизни

Срок экономической жизни объекта – это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни – это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нём.

Эффективный возраст строения – основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.

Срок оставшейся экономической жизни строения – это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.

И/ВС = ЭВ/ТС,

Где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, лет

ВС – восстановительная стоимость, %

ТС – типичный срок экономической жизни, лет

И = ЭВ/(ЭВ+ОС),

Где ОС – оставшийся срок экономической жизни, лет.

Метод рыночной выборки

Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности:

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных аналогичных объектах

2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога

3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков

4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.

5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимость недвижимости (этап 3)

6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов

7. Определение величины среднегодового износа путём деления полученного износа (этап 5) на эффективный возраст соответствующего объекта

8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов

В суммарной величине износа можно выделить физический, функциональный и экономический износ. Физический и функциональный износ определяются путём осмотра здания, и их величины вычитаются из суммарного износа. Получается величина экономического износа.

Определение износа объекта недвижимости

Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.

V воспр = Vп воспр - И или V замещ = Vп замещ - И, (6.5)

где СВ - стоимость воспроизводства объекта;

V замещ - стоимость замещения улучшений объекта;

Vп воспр - полная стоимость воспроизводства объекта;

Vп замещ - полная стоимость замещения объекта;

И - износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.

Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:

Vп воспр = V воспр (1 - И), (6.6)

где И - износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

· метод срока жизни;
· метод разбиения на виды износа.

Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.

Расчет износа методом срока жизни

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т н) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т факт) - период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (Т эф / Т н) 100% , (6.7)

где И - износ, %.;

Т эф - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т н - типичный срок физической жизни.

И = (Т факт / Т н) 100% , (6.8)

где Тфакт - хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).

Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки - 30 января 2010 года.

Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т факт / Т н) 100% =30/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.

Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа .

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.

Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости

Сумма всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.

Таблица 6.5.

Пример расчета устранимого физического износа

Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.

Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:

И физ = ? [ И физ i I i ] (6.9)

Ифиз i - физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

I i - удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n - число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.

Таблица 6.6. Расчет физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
Фундамент
Стены и перегородки
Перекрытие
Крыша и кровля



Санитарно-технические и электротехнические устройства
Прочие работы
Физический износ здания

Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.

Нормативный метод.

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.

Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:

· на основе избыточных эксплуатационных затрат;
· на основе парных продаж.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).

Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчетные показатели	*Средние* *показатели* по аналогам	*Показатели по* *оцениваемому*

Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД



Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар _ S
Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД_ (1 - Кп)
Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.
Стоимость здания, руб. Vзд = V _ (1 - dзу) (в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%)
Функциональный износ, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 или 13%

Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.

Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов

Расчетные показатели	*Средние показатели* по аналогам	*Показатели по* *оцениваемому*
Годовая арендная плата (Cар), руб./м 2
Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2
Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным (Кп), % от ПВД
Операционные расходы (ОР), руб./м 2
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), %
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), %
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар _ S
Действительный валовой доход, руб. в годДВД = ПВД_ (1- Кп)
Чистый операционный доход, руб. в годЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.V=ЧОД/R
Стоимость здания, руб. Vзд = V _ (1 - dзу)
Функциональный износ, %	(182813-164062,5)/182813=0,10 или 10%

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· на основе потерь в арендной плате;
· на основе избыточных операционных расходов;
· на основе парных продаж;

Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.

Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж

Показатели	Величина
	Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей
	Цена продажи объекта В, находящегося вблизи крупных промышленных предприятий, рублей
	Цена продажи здания объекта А, рублей (доля земельного участка - 25%, доля здания 75%).	7500000*0,75=5625000
	Цена продажи здания объекта В, рублей	6900000*0,75=5175000
	Разница, в том числе:
	* в стоимости за счет физических различий объектов А и В, рублей
	* в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, рублей
	Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа, рублей
	Внешний износ, %.	450 000/7500000=0,06 или 6%

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).

Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:

V воcпр =(Vп воcпр - И физ. устр - И фун.устр)_ (1-И физ.ну)_ (1-И фун.ну)_ (1 - И вн), (6.10)

И фун устр - износ функциональный устранимый, денежных единиц;

И физ.ну - износ физический неустранимый, %;

И физ.ну - износ функциональный неустранимый, %;

И вн - износ внешний, %.

При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V воcпр =(Vп воcпр - И фун.устр)_ (1-И физ.ну), (6.11)

Где V воcпр - стоимость воспроизводства;

Vп воcпр - полная стоимость воспроизводства;

И физ устр - износ физический устранимый, денежных единиц;

И физ.ну - износ физический неустранимый, %.

После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).

Методы оценки земельных участков

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Рис. 6.3 Методы оценки земельных участков

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.

Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Классификация износа объектов недвижимости:

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы расчета износа:

1. Физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостной;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):

где: И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Либо по формуле (2) :

где: И (%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.

2. Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

· Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов,

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

Сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления , относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов , относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

· Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

3. Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м 2 , то формула расчета будет иметь следующий вид:

С о =С м 2 *S о *К п *К н *К м *К в *К пз *К ндс,

С о - стоимость оцениваемого объекта;
С м 2 - стоимость 1 м 2 типичного сооружения на базовую дату;
S о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
К н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
К м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.

3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С зд – стоимость строительства здания в целом;
V j – объем j-го компонента;
С j – стоимость единицы объема;
n – количество выделенных компонентов здания;
К н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

3.5.2.3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостной;
· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И ф - физический износ здания, %;

И i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
- невозможность измерения функционального и внешнего износа;
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:
· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· капитализации потерь в арендной плате;
· сравнительных продаж (парных продаж);
· срока экономической жизни.