От традиционного документа - к электронному документу
Современное делопроизводство
В настоящее время регламентация документирования, организации и технологии документационного обеспечения управления ведется в нескольких направлениях: законодательное регулирование, стандартизация, разработка нормативных и нормативно-методических документов общегосударственного действия.
В действующем законодательстве содержится значительное количество обязательных для исполнения норм, правил и требований к документированию различных направлений деятельности государственных и негосударственных организаций, к оформлению тех или иных видов документов, их содержанию и структуре текста.
Обязательность документирования информации определена законом "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". В нем указанно: « документированная информация – это зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Документирование информации является обязательным условием включения информации в информационные ресурсы. Документирование информации осуществляется в порядке, устанавливаемом органами государственной власти, ответственными за организацию делопроизводства, стандартизацию документов и их массивов, безопасность РФ».
Параллельно с термином «делопроизводство» в наше время используется термин «документационное обеспечение управления». Появление этого термина связанно с внедрением компьютерных систем в управление, их организационным, программным и информационным обеспечением. Для приближения к терминологии, употребляемой в компьютерных программах и литературе в области делопроизводства, аналогично стал использоваться термин «документационное обеспечение управления», который, по существу, является синонимом термина «делопроизводство».
Более широкий термин, применяемый сегодня, - информационно-документационное обеспечение управления , включает помимо традиционной работы с документами и информационное обслуживание, создание, ведение и работу с базами данных.
Гербовая бумага была 4 видов по цене
1. Сущность недвижимости.
2. Признаки недвижимости.
3. Функции недвижимости
4. Типы недвижимости.
5. Полезность недвижимости.
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра 1 в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты плотины. Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
С 1994г. согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения».
К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунке 1.
Недвижимость
Как объект оценки В определении гражданского кодекса
Земля как физический объектобязательность государственной
и все, что с ней прочно связанорегистрации
земельные участки земельные участки
участки недр участки недр
обособленные водные объекты обособленные водные объекты
леса леса
многолетние насаждения многолетние насаждения
здания здания
сооружения сооружения
воздушные суда
суда внутреннего плавания
космические объекты
Следовательно, под объектом недвижимости понимается
1) предприятие, как имущественный комплекс
2) земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Также различают экономическую классификацию объектов недвижимости, в соответствии с которой выделяют доходную (коммерческую) и бездоходную (некоммерческую недвижимость). Некоммерческая недвижимость предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает извлечение дохода. Коммерческая недвижимость предполагает получение владельцем определенного вознаграждения, например в виде дохода, за уступку другим части своего права на недвижимость.
Недвижимость
Некоммерческая(бездоходная) Коммерческая (доходная)
Квартиры; - кафе, бары, рестораны;
Коттеджи; - гостиницы;
Индивидуальные гаражи; -общественные бани;
Приусадебные участки -доходные многоквартирные дома.
Наряду с ранее рассмотренными классификациями недвижимости ее объекты различают по форме собственности.
Рынок недвижимости состоит не только из практических действий, которые подразумевают встречу с потенциальными клиентами и продажу объектов недвижимости, это еще и большой пласт теоретических знаний, который обязательно пригодится – например, при выборе метода оценивания. Кстати, оценка недвижимости является таким же популярным действием с объектом недвижимости как и купля-продажа. Под оценкой недвижимости понимают ряд действий, которые направлены на определение стоимости объекта и прав на него. Для корректного оценивания того или иного объекта недвижимости специалисты используют ряд методов, методик и принципов. Интересно, что не всегда возможно использование всех методов и принципов. Законодательство допускает использование только одного на усмотрение специалиста. При этом в результате каждого подхода будет определена своя рыночная стоимость, отличающаяся от других.
Цели оценки недвижимости
Понятие и цели оценки недвижимости помогают разобраться во всем множестве теоретических вопросов, которые возникают у оценщика. Проводят оценку объектов недвижимости во многих ситуациях. Так, она необходима для:
1. реализации права на наследство
2. раздела имущества в случае развода или раздела долей в объекте недвижимости
3. ликвидационного процесса
4. грамотного инвестирования
5. получения кредита от финансовых организаций – здесь объект недвижимости выступает залогом возврата средств
6. внесения в кадастр и вычисления величины налога
7. купли-продажи
Такой широкий спектр применения оценочных мероприятий приводит к тому, что в каждом конкретном случае будут использоваться свои методы и принципы. В свою очередь четкое знание того, что такое понятие, цели и помогают ориентироваться в выборе инструмента проведения оценки.
недвижимость стоимость затратный
Понятие, цели и принципы оценки недвижимости
Оценка - процедура, в результате которой устанавливается рыночная или иная стоимость объекта оценки.
Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами.
Оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющийся членом одной из палат оценщиков.
Цели оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.
Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.
Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:
Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,
Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.
При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,
При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,
В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,
При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд,
При ипотечном кредитовании,
При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки - недвижимым имуществом,
В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.
Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки - т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.
Подход к оценке - способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки, с использованием одного или нескольких методов оценки.
Метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Стандарты оценки - нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.
Дата оценки - день или период времени, на которое определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.
Недвижимость - это здания, сооружения, земельные участки и все, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.
Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию самостоятельного хозяйственного значения, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций входят в состав основного здания.
Сюда же входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации:
системы отопления с оборудованием, например котельная установка - бойлерная (если последняя находится внутри здания);
внутренняя сеть водо- и газопровода, канализация со всеми устройствами;
внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
внутренние телефонные и сигнализационные сети;
вентиляционные устройства обще-санитарного назначения;
подъемники и лифты.
Фундаменты под объектами, не являющимися зданиями, котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженных одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».
Сооружения. К сооружениям относятся инженерно - строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).
В сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включают тело плотины, фильтры и дренажи, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепление откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.
Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля стоимости в общем объеме строительства более 25%. К подразделу «сооружения» также относятся придаточные устройства. В эту группу входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для передачи энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РК, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением.
Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Соответственно, основные цели оценки бывают:
отражение в отчётности; купля-продажа;
проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение;
страхование; исчисление налога, пошлин, сборов;
приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров;
передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление;
инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение;
Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.
Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
- 1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника).
- 1.1. Принцип полезности.
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.
1.2. Принцип замещения.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
1.3. Принцип ожидания.
Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.
- 2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).
- 2.1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
- 2.2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).
- 2.3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.
- 2.4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
- 3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
- 3.1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
- 3.2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
- 3.3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
- 3.4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
- 3.5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
- 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Под эти понимается такое использование, которое:
- а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
- б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
- в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
- г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2) обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4) стационарные сооружения благоустройства территории участка;
5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
1) квартиры и комнаты;
2) помещения и здания под офисы и магазины;
3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
5) складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.
2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.
Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно.
Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.
Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.
... : · Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени; · Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: · принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, ...
Итоговых корректировок Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при...
Стоимости капитала. 4. Достоинства и недостатки метода капитализации Основное преимущество – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Одним из спорных вопросов оценки бизнеса является оценка малого бизнеса. В настоящее время в Российской Федерации множество компаний в своей работе...
Время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим...
Понятие «недвижимое имущество»
Понятие недвижимости в гражданском законодательстве
Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним»).
Также предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Вещи же, не относящиеся к недвижимости включая деньги и ценные бумаги признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).
Права на объект недвижимости
Право собственности (полное право собственности) подразумевает права владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Права собственника на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, возникают, из-меняются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения (а не с момента заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены) (ст. 219, 223 ГК РФ).
Передача другому лицу одного или нескольких прав приводит к возникновению частичных прав собственности. Важным понятием является принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением (ст. 135 ГК РФ).
Недвижимость как объект оценки
Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:
- нанесения ущерба их функциональным свойствам
- несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (поскольку известны случаи перемещения даже зданий).
При определении объекта оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учи-тывать, что ст. 5 закона об оценочной деятельности к объектам оценки отнесено:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество опреде-ленного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из со-става имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Помимо однозначной идентификации объекта оценки, отчет должен содержать точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности).
Цели и задачи оценки недвижимости
Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 за-кона об оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости и практическое приме-нение результатов оценки, соответственно.
В частности, Оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:
- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.
Понятие и виды стоимости
При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.
Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.
Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.
Стоимость имеет две формы проявления:
- потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).
- меновая стоимость (характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке).
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):
- рыночная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Цель определения рыночной стоимости является наиболее распространенной в отчетах российских оценщиков. Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.
Специальная стоимость объекта оценки допускает самостоятельное установление оценщиком критериев ее определения.
Основные принципы оценки недвижимости
Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
- принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);
- принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями);
- принципы, обусловленные действием рыночной среды;
- (наилучшего и) наиболее эффективного использования.
Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в дан-ном месте и в течение данного периода времени.
Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от ис-пользования объектов недвижимости. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наи-меньшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.
Понятия и принципы, обусловленные процессом эксплуатации
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшает¬ся стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнитель-ного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости под-вер¬жена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта не-движимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов не-движимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оп-латы факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они ис-пользуются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.<.p>
Принцип НЭИ
Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, ко-торое:
- является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
- физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использо-вания;
- финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. ис-пользование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатацион-ные расходы и финансовые обязательства (проект монорельсов ИС);
- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в обязательном порядке включает определение НЭИ.
Анализ НЭИ включает два аспекта:
- анализ НЭИ земельного участка как вакантного;
- анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.
Этапы проведения анализа НЭИ:
- Анализ участка как пустующего с точки зрения 4-х критериев НЭИ.
- Анализ существующего использования улучшенного ЗУ. Если стоимость участка и его улучшений при сохранении существующего использования меньше, чем стоимость ва-кантного и доступного для альтернативного использования, то существующие улучше-ния больше не являются НЭИ. Если существующие улучшения при их текущем ис-пользовании дают недвижимости большую стоимость, чем та, которую имел бы ва-кантный участок, то текущее использование потенциально является НЭИ.
- Анализ существующего улучшения с целью установления: какие ремонтные работы, модернизацию или реконструкцию необходимо провести для получения максимальной прибыли.
- В особых случаях проводится специальный анализ при установлении или проверке НЭИ.
Подходы и методы оценки
В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к к одному из трех подходов:
- затратному;
- сравнительному;
- доходному.
Данное разделение является условным, поскольку конкретные методы могут иметь черты нескольких подходов. Нормативное определение подходов к оценке приведено в п. 5 Стандартов оценки и в рамках соответствующих разделов настоящего материала.
Процедура согласования результатов применения методов затратного, сравнительного и доходного подходов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.
Последовательность оценки объекта недвижимости
1 Этап. Определение задачи оценки.
- Цель оценки.
- Вид определяемой стоимости.
- Установление оцениваемых имущественных прав.
- Дата оценки.
2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
- График работ по оценке.
- Источники информации.
- Выбор методов оценки.
- Затраты на проведение оценки.
- Денежное вознаграждение за проведение оценки.
- Составление договора на оценку.
3 Этап. Сбор и анализ информации.
- Осмотр объекта и прилегающей территории.
- Юридическое описание объекта недвижимости.
- Физические характеристики и местоположение.
- Экономическая информация.
- Проверка достоверности собранной информации.
- Анализ и обработка информации.
4 этап. Анализ наиболее эффективного использования.
- Анализ земельного участка. Анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями.
- Правовая обоснованность выбранного варианта использования.
- Физическая осуществимость.
- Финансовая целесообразность.
- Наивысшая стоимость недвижимости.
5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
- Оценка стоимости на основе доходного подхода.
- Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.
- Оценка стоимости на основе затратного подхода.
6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
- Проверка полученных данных о величине стоимости.
- Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.
- Выведение итоговой величины стоимости.
7 этап. Составление отчета об оценке