Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

Фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая - по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов - по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

– термин, используемый для обозначения разницы в стоимости инвестиций различной ликвидности. Ликвидность характеризует, насколько просто будет инвестору при необходимости обратить в . Как правило, чем выше ликвидность актива, тем ниже . Ликвидные инвестиции менее рискованны, потому что инвестора не привязываются к активу на длительный период. Таким образом, может без проблем продать актив, если появился более перспективный вариант для вложений или если не оправдывает ожиданий. Премия за ликвидность относится к добавленной стоимости ликвидной инвестиции.

Активы: ликвидные и неликвидные

Одним из самых ликвидных активов для инвестора являются публичные акции – они более ликвидны, чем акции частных организаций и, например, недвижимость. Публичные акции могут быть проданы на фондовом рынке в любой момент – инвестор не скован каким-либо сроком, в течение которого они должны обязательно быть у него на руках.

Однако у инвестиций в менее ликвидные активы есть свои преимущества, которые восполняют недостаток ликвидности. Например, вложения в недвижимость могут принести значительно большую выгоду, чем инвестиции в , или характеризоваться минимальным рыночным риском (об этом виде риска и премии инвестора рассказывает материал ). Когда инвестор выбирает объект для вложений, ему необходимо производить многостороннюю оценку, а не ограничиваться всего одним критерием.

Ликвидность облигаций

Премия за ликвидность зависит и от разницы в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными ценными бумагами. Краткосрочные всегда более ликвидны – это связано с тем, что дает возможность получить в ближайшее время, а не через несколько десятков лет, как долгосрочная ценная бумага. Недостаток ликвидности долгосрочной бумаги компенсируется более высокой процентной ставкой. Однако инвестор, обладающий долгосрочной бумагой, все равно находится в проигрыше – если государственные процентные ставки растут, он не имеет возможности избавиться от текущих активов, чтобы приобрести новые, более доходные. Краткосрочная облигация в плане ликвидности является более гибким инструментом.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Премия за ликвидность - это дополнительный доход, выплачиваемый (или предусмотренный к выплате) инвестору с целью возмещения риска финансовых потерь, связанных с низкой ликвидностью объектов инвестирования. Показатели "ликвидность инвестиций во времени" и "уровень финансовых потерь при продаже объектов инвестирования" находятся между собой в обратной связи.

Экономическое содержание этой связи заключается в том, что если инвестор соглашается на больший уровень финансовых потерь при реализации объекта инвестиций, он быстрее сможет его реализовать и наоборот. Наличие такой связи позволяет инвестору не только оценивать уровень ликвидности объектов инвестирования, но управлять процессом их конверсии в денежные активы, варьируя показатель уровня финансовых потерь.

Оценка ликвидности объектов инвестирования по уровню финансовых потерь осуществляется путем соотнесения суммы этих потерь и суммы инвестиций. Финансовые потери в процессе конверсии объектов инвестирования в денежные активы считаются:

• низкими, если их уровень к объему инвестированных в объект средств не превышает 5%;
• средним, если этот показатель колеблется в пределах 6-10%;
• высоким - если он варьирует в диапазоне 11-20%;
• очень высоким, если этот уровень превышает 20%.

Экономическое поведение инвестора направлено на подбор высоколиквидных объектов инвестирования при прочих равных условиях, так как это обеспечивает ему большую возможность для маневра финансовыми ресурсами в процессе управления инвестиционным портфелем. Для того, чтобы инвестор был заинтересован в выборе средне- и низколиквидных объектов инвестирования, он должен получить определенные стимулы в виде дополнительного инвестиционного дохода.

Чем ниже уровень ликвидности объекта инвестирования, тем выше должен быть размер инвестиционного дохода или премия за ликвидность.

Страница была полезной?

Еще найдено про премия за ликвидность

1. Оценка эффективности инвестиций
   Поэтому дисконтная ставка наряду со среднерыночным уровнем процента должна учитывать в необходимых случаях размер премии за риск и премии за ликвидность по конкретному реальному инвестиционному проекту Показатели оценки эффективности инвестиций С учетом изложенных
2. Риск ликвидности инвестиций
   При наличии такого риска инвестор вправе рассчитывать на дополнительный доход в виде премии за ликвидность Страница была полезной
3. Премия за риск
   Далее страховая премия премия за ликвидность инфляционная премия амортизационная премия Синонимы Рыночная премия за риск Страница была полезной
4. Определение стоимости гудвилла в формате МСФО
   При оценке по справедливой стоимости используют доступные рыночные показатели с дополнительными корректировками скидка за ликвидность премия за влияние и т п Следует отметить что стоимости в этих двух вариантах
5. Факторы специфических рисков компаний при оценке премии за эти риски на развивающихся рынках капитала
   И соответствующие им четыре индикатора факторов оборачиваемость кредиторской задолженности годовой темп роста выручки коэффициент текущей ликвидности и структура капитала D E Таким образом указанные факторы и индикаторы позволят менеджменту собственникам... Таким образом указанные факторы и индикаторы позволят менеджменту собственникам компаний и ее потенциальным инвесторам понимать природу специфических рисков оцениваемой компании и более адекватно и объективно оценивать премию за специфические риски Именно на базе выявленных автором индикаторов предлагается в дальнейшем разработать методику
6. Метод рынка капитала
   Для нахождения стоимости контрольного пакета добавляют премию за контроль Если акции оцениваемого предприятия низколиквидны необходимо вычесть скидку на недостаточную ликвидность Метод
7. Анализ моделей оценки стоимости капитала
   Для них трудно определить безрисковую доходность премию за рыночный риск бета-коэффициент по имеющимся данным локального рынка капитала из-за низкой ликвидности обращаемых
8. Оценка стоимости факторинга услуг компании
   Большая часть этой части комиссии представляет собой оплату оказываемых фактором услуг а именно. контроля своевременной оплаты товаров дебиторами. работы с дебиторами при задержках платежей только для факторинга без регресса. учета текущего состояния дебиторской задолженности и предоставления поставщику соответствующих отчетов. инкассации платежных требований 4 Премия за принятые фактором на себя риски. риск несвоевременной оплаты поставок ликвидный риск.
9. Оценка финансовой устойчивости страховой компании
   СП - страховые премии страховой компании Коэффициент устойчивости надежности страховщика Кн характеризует совокупный уровень ликвидности платежеспособности и рентабельности
10. Анализ реализации процедуры банкротства и пути финансового оздоровления сельскохозяйственных организаций оренбургской области
    Таким образом разработанные нами рекомендации по оценке справедливой стоимости животных на выращивании и откорме и использование их для расчета показателей финансового состояния в составе наиболее ликвидных активов способствуют финансовому оздоровлению организации Ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент введения процедуры наблюдения... Таким образом сложив базовую доходность и премию за риск мы получим ставку капитализации для определения справедливой стоимости животных на выращивании и
11. Финансовые активы
    Чтобы оценить приемлемость вложений в те или иные виды ценных бумаг инвестор обычно к действующим на рынке капитала процентным ставкам добавляет премию за инвестиционный риск Далее нефинансовые активы финансовое обязательство монетарные активы немонетарные активы инвестиционные активы... Далее нефинансовые активы финансовое обязательство монетарные активы немонетарные активы инвестиционные активы чистые активы наиболее ликвидные активы быстрореализуемые активы медленно реализуемые активы труднореализуемые активы Страница была полезной
12. Взаимосвязь финансовых рисков и показателей финансового положения страховой компании
    Страховая премия нетто-перестрахование страхование иное чем страхование жизни тыс руб 316137 22667794 2408215 6 Коэффициент общей... Коэффициент абсолютной ликвидности 11,08 0,78 0,85 8 Коэффициент автономии 61,78 27,80 0,33 Данные табл 1 убедительно доказывают
13. Расчет средневзвешенной стоимости капитала
    Скорректированный коэффициент текущей ликвидности 1.898 Таким образом на основе проведенного анализа можно сделать вывод о том что риск... МЕР можно оценит как малый и присвоить ему значение 0.15 5 Премия за закрытость компании составляет 75% от безрисковой ставки и равна -1.55 % 6. Рассчитаем
14. Оценка премии за специфические риски компании при определении требуемой доходности на собственный капитал
    Согласно исследованиям 12, 17-20 ключевыми драйверами дополнительной доходности за риски размера на рынках капитала являются уровень ликвидности наличие спреда акций при купле-продаже и небольшое число следок по купле-продаже акций сезонность Однако... RPm - премия за рыночные риски Полагая что специфические риски компаний представляют собой остатки уравнения регрессии в
15. Модель оценки капитальных активов как инструмент оценки ставки дисконтирования
    Достаточно часто встречаются развивающиеся рынки с низким стандартным отклонением доходности индекса однако это явление вызвано не низкой рискованностью а отсутствием ликвидности на таких рынках Третий подход - это синтез двух предыдущих он учитывает как спред... С σi σgb 7 где Сr - премия за суверенный риск инвестирования в акции С - премия за суверенный риск инвестирования в
16. Особенности финансовой политики компаний в условиях кризиса
    Существенный блок мер антикризисной политики направлен на оптимизацию численности персонала и сокращение затрат на оплату труда пересмотр штата сотрудников увольнение наименее квалифицированных и недостаточно производительных работников жесткий контроль за соотношением темпов роста производительности труда и заработной платы мониторинг рынка труда для недопущения необоснованного превышения заработной платой конкурентного уровня совмещение функционала и сокращение сотрудников исключение работы в выходные и праздничные дни введение режима неполного рабочего дня экономия расходов на оплату труда управленческого персонала направление сотрудников в неоплачиваемые отпуска сокращение премий закрытие вакансий аутстаффинг осуществление вспомогательных функций силами временно незанятых сотрудников Значимый элемент политики выживания... Это касается операционного рычага финансового рычага валютного риска кредитного риска и риска ликвидности 8, 9, 16 Снижение рисков достигается с помощью следующих мер 1 снижение операционного рычага
17. Влияние жизненного цикла бизнеса на оценку его стоимости
    Отсутствует Ликвидный Отказ от инвестиций Уход с рынка Уход из вида экономической деятельности 0-20 Рассмотрим пример... Ставка дисконтирования определяется суммированием безрисковой ставки уровня инфляции и перечисленных премий за риск Предложенная техника учета влияния рисков не претендует на бесспорность Однако она дает
18. Анализ средневзвешенной стоимости инвестированного капитала в системе анализа цепочки создания стоимости
    Рыночная премия за риск % 5,80 6,00 6,20 0,19 0,22 12,81 9,36 Коэффициент бета вида деятельности... Коэффициент текущей ликвидности оборотные активы к краткосрочным обязательствам 1,5 и выше 1-1,5 1 и ниже Коэффициент мгновенной
19. 
    X 0% 1 - 0% средневзвешенная стоимость капитала с учетом премии за риск - 20% 20% X 1 - 0% 12% X 1 - 20% ... I T где k - коэффициент ликвидности активы сумма долга без учета процентов по банковским кредитам ед k норм - нормативное
20. Премия за риск отменяет амортизацию и умножает цены
    Риск за ликвидность предприятия 3 Размер компании 3 Уровень и прогнозируемость прибылей 5 Суммарная ставка капитализации 31,25 ... Таким образом чем выше будет значение ставки капитализации а все теоретические в кавычках основания для этого есть тем ниже будет значение собственного капитала компании и следовательно автоматически выше будет оцениваться значение премии за риск привлечения капитала для развития компании Обобщая вышеизложенные проблемы заметим что в России

Премия за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p 2) может быть рассчитана по формуле:

p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Тэксп, (4.12)

где p 2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

r f – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

p 2.. = r f ∙ Тэксп. (4.13)

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r 1 ) :

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r e – ставка доходности на собственный капитал;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r 1 = sff (п , r e) = r e / ((1+ r e) n – 1), (4.16)

где r e – ставка доходности на собственный капитал;

r 1 – норма возврата капитала;

sff (п, r e)– фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r 1 = sff (п , r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)

r 1 – норма возврата капитала;

r f – безрисковая ставка;

sff (п, r f)– фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R m = i / (1– (1+ i) - n), (4.20)

где R m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R о) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M R m + (1 – M) R e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R о = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше­нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за­долженности.

Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R т < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R т > R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:

П – премия за низкую ликвидность;

jб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.

Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования

Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.

Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом